各地楼市政策

最近，某些地方的楼市政策出现了一个奇怪的现象：

“新政见光死”。

最戏剧性的无疑是浙江城市海宁的“1天新政”：

3月24日，海宁市颁布短期购房“福利”政策，3月25日起一个月内，暂停执行“外地户籍人口限购一套住房”的规定。

但3月25日当天，这一政策便宣告取消。

新政策存活了还不到1天。

河南省驻马店市、广东省广州市、山东省济南市、陕西省宝鸡市先后颁布了新的楼市政策，但是都快速被收回。

比如，河南省驻马店市的“2成首付”新政，调整住房公积金贷款首付比例，将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，二套房贷款首付比例仍执行30%不变。

该政策在2月初颁布，引起舆论广泛关注，而在3月5日，驻马店市住房和城乡建设局相关工作人员称：新政已撤回，按照原政策执行。

不难看出，这些新政，几乎都利好买房，要么是从限购门槛上降低，要么是从资金上支持。

然而，为什么这些城市的新政都如此“脆弱”？

楼市到底会走向何方？

楼市的迷惑数据

以上城市的楼市新政“见光死”，表明了地方上的困境：

维持严格的楼市调控政策，难以用房地产拉动疫情后疲软的地方经济；放开楼市调控政策，则会触及“住房不炒”的红线。

而在地方政府的进退维谷之间，许多房地产利益相关者开始鼓吹：前所未有的大放水就在不远处，现在正是入手时机。

这种楼市上涨论的拥趸者还会拿出一些数据来佐证：

比如，3月北京成交量比2月增长了7倍，成交均价达到56146元/平米，环比上涨3.77%！

听起来似乎很有迷惑性：7倍啊！价格还涨了！

但是我们看看北京3月份的成交量到底有多少？

3月新房住宅网签2471套，同比去年减少70.3%，跌幅7成；剔除共有产权，安置房，政策房后，3月成交1844套。

就算是2月份的7倍，成交量也就这么点，同比去年减少了70%！

北京二手房数据也不好看，3月北京二手住宅网签7849套，同比减少50%以上。

你看，数据还是这些数据，但是楼市吹捧者就能变着花样说出来，证明他们想要的结果。

2月份市场几乎冰冻，如果2月份成交量为1套，那3月份卖7套，这可是7倍啊，但是又能说明什么问题？

还不是一样的地量成交。

昨天，一则楼市相关消息还刷屏了。

某些房产媒体报道：

上海某高档豪宅开盘，1700万起的楼盘，购房者戴着口罩去抢房，还因为抢房打起来了......

附上大排长队的带着口罩的购房者视频：

然后媒体采访售楼处，售楼处辟谣了，说：买我们这么高端的房子的人，怎么可能打起来。

且不谈视频清晰度模糊成这样，即便排队是真实的，也说明不了任何事情。

所有相关新闻中，几乎都带了楼盘名字，到底是真实新闻，还是自编自导自演的假辟谣，真广告呢？

该楼盘最便宜的1700万起，贵的达到8000万一套，这已经不是普通楼盘了，用来说明楼市普遍情况，本来就有失偏颇。

再品品媒体对该楼盘的报道文字，我脑海中隐约冒出“软文”两个字。

所以，看楼市，如果听利益相关者的鼓吹，那么注定是接盘。

哪个数据最值得看

那么，看楼市，哪个数据最靠谱？

看房企公布的销售数据，是雾里看花。

用定金计算成交额，要求员工预订房子......各种冲业绩手段层出不穷，真正盯着的，还是刚需族手里的现金流。

看售楼处是否排队，是否火爆，更是开玩笑一般，现在失业宅家的人这么多，估计群演供给更充足了。

这我也理解，要恰饭啊！

零野一直想强调，看楼市，一定要新房和二手房数据结合在一起看。

新房因为限购限售等诸多原因，有时候引起价格倒挂，所以会销售火爆，这不是反映真实市场情况的，不少人在热点城市抢新房，是为了套利。

所以，到底什么数据最能反映楼市的趋势呢？

零野认为，在错综复杂的数据形势和分析面前，尽量盯住一个比较小的数据组合分析，会比较有前瞻意义。

我选择的这个组合就是：

二手房挂牌量和成交量之比。

新房因为太多信息杂音，分析起来很容易走偏。

二手房市场相对成熟稳健，比较利于长期跟踪分析。

当然，这不是唯一的有价值的数据，只是一个锚点。

二手房挂牌量，实时反映了市场供给，而成交量，反映了市场真实需求。由于二手房真实成交价格可能无法准确统计（阴阳合同等问题），因此我认为，成交价格可以暂时抛开不谈。

在我眼里，“量”的意义在这个特定市场上，比“价”更真实、准确。

如果挂牌量持续走高，而成交量增速低于挂牌量增速，那么这就是一个买方市场，意味着房价支撑下滑：手里有房的都急着出手。

反之，则说明房价支撑走强。

在下一篇文章中，零野将会具体分析几个重点城市的二手房挂牌量和成交量之比。