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“爆雷潮”后长租公寓市场又迎来了春天

2021-03-22 18:13

“爆雷潮”后,长租公寓市场又迎来了春天。

据媒体报道,随着疫情控制,整个租赁市场正在快速回暖,目前多家长租公寓的入住率都已超过90%。自如相关负责人表示,当下全国成交量都有30%以上涨幅的情况,上海达到了92%以上出租的效率。

以长租公寓为代表的租赁市场的红火,说明随着国内经济生活回复正常,当下一二线城市的年轻人回流明显。其实也能理解,毕竟只有大城市才能满足年轻人对诗和远方的追逐。

也正因如此,某种程度上,租赁性住房亦是解决大城市高房价焦虑、实现房住不炒的关键钥匙。

君不见,大力发展租赁性住房市场已被国家列为了重中之重,也是今年楼市的一个重大变化。

在去年召开的中央经济工作会议上,在部署2021年的经济工作时明确指出:

解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

注意,在这段表述中,提到了10个“租”字。由此可见,高层对于破解大城市高房价焦虑、实现房住不炒的一个总体思路:大力发展租赁性住房。

并给出了一些操作指引,比如在公共服务上推动“租售同权”、土地端单列租赁住房用地计划、支持集体用地和企业单位闲置用地兴建租赁住房、在税收上对租赁住房给予减免优惠等等。

今年两会期间发布的2021年政府工作报告,再次明确了这一点。

保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

发展租赁住房,国家并不是在说说而已,早已撸起袖子开干了。

据不完全统计,2020年全国超过11座城市有租赁用地出让和成交,累计成交租赁相关用地142宗,可供给租赁住房约381万平方米。

2021年1-2月,重点城市租赁用地市场成交如烈火烹油,上海、广州、杭州、南京、成都共成交27幅纯租赁或者具有租赁属性地块,总建面总计达115.5万平方米。其中,上海成交量居于首位,2021年1-2月先后集中出让15幅租赁住房地块,成交面积约为85.2万方。

同期,上海、杭州、南京、北京还成交了46幅含自持土地,总自持建面达53.21万平方米,与去年同期相比,供应地块量增长超4倍。

可见今年以来,租赁性住房的“原料供应”在加速、加量。

另有数据显示,自2016年首宗租赁相关用地入市以来,全国累计成交租赁相关用地630宗,规划建筑面积约2100万平方米。虽然这个体量和2020年全国17.6亿平商品房销售面积比起来,如九牛一毛,但至少说明,国家已认准了这一方案,并在加大投入。

另一方面,需要大力发展租赁住房的主要是房价突出、住房矛盾尖锐的大城市。所以即便租赁性住房在楼市总盘子中占比有限,但对大城市楼市的影响还是不容忽视。

那么,该如何看待这种影响呢?

当下国家不遗余力的打压一二线热点城市的楼市,尤其是房价,主要考量有二:

其一、“国计”,防止房价失控,催生出更严重的泡沫,一旦破裂,后果不堪设想。毕竟美国殷鉴不远;

其二、“民生”,当下有前途、有奔头的热点城市,对年轻人来说,房价都已高不可攀。有的借助家里的“6个钱包”尚能勉强上车,更多则是望房价兴叹,只能选择租房住。

但现在租房市场问题也很明显,一是租金高,尤其是较于工资而言;二是居住条件差,且房东乱涨租;三是权益有限,无法享受重要的城市公共服务。总之,租房没有家的感觉,也没有家的价值。

如是,这些年轻人只有两种选择,一是拼命挣钱、攒钱、再上车。成为炒房客的接盘侠;二是忍痛离开奋斗的城市。不管哪一种结果,既不利于城市发展,怨气的积累也恐将引发社会问题。香港的教训就在眼前。

如今国家大力推动热点城市发展租赁性住房,就是要推动大城市的楼市由“香港模式”转向“新加坡模式”,一个楼市、两种市场(商品房市场和政策性住房市场),给予人们更多选择,把年轻人从高房价的焦虑中解脱出来。

那么,未来能做的成么?现在没人敢打包票,但至少正在往好的一面演进。

一、“暴雷潮”过后,那些资本实力不足且又打着互联网玩法、以圈钱上市为目标的租赁玩家基本被市场洗出局,如今长租公寓市场已规范很多,未来只会更规范。这是有利于行业发展的。

二、开发商尤其是国家队进场。各地的租赁性用地,肩负一定民生责任的国企频频出手。即便是以盈利首要目的的民营房企,在竞自持上也是相当大方(当然提前算过账的)。随着资本实力更强大的玩家入场,租赁性住房市场的发展也将提速。

三、随着政策的进一步明确(如单列租赁住房用地计划),未来大城市的土地供给将会进一步向租赁性住房倾斜。

四、随着REITs市场的日渐成熟,重资产属性的租赁性住房变现通道越来越明朗,而这将进一步刺激房企及相关机构进入租赁性住房的积极性。

2020年北京金融资产交易所推出住房租赁金融服务,专门用于增加租赁住房供给。

其主要选取位于北京、上海、苏州、无锡等四个城市的优质住房租赁企业作为首批服务对象,涵盖集体建设用地、国有商业性住宅用地、商服用地及专门的租赁住房用地等可用于租赁住房的土地类型,涉及成熟运营项目及待建、在建项目。

2020年7月,北京建信瑞居物业服务有限公司股权转让顺利完成,底层物业为无锡凤凰城长租公寓。

五、租赁性住房的拿地成本相对较低,这也为日后降租金提供了操作空间。

楼市,今年最大的变化来了

总之,未来租赁性住房市场的浪会越来越猛。

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