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调控加码前房价想要上涨无疑是异想天开

2021-04-13 19:39

如果你能回到过去10年前,请问你最想做什么事情?对于大多数人来说,答案恐怕基本一致,那就是就算是借钱也要买房。客观来讲,这一点合情合理,在楼市经历大牛市的背景下,市场预期越来越独特,甚至在调控加码的格局加持下,越来越多的人看涨楼市,将自身全部家当投身于房产。也许正是因为存在这一股市场预期,房价由最初的不足2000元上涨至如今的9980元平方米。表面上来看,涨幅也才接近5倍,但折射到我国特殊的城市群布局,热点城市涨幅超过10倍也是常见之事。从这一系列的案例来看,房地产的确可称之为造富工具,或者说截止目前,通过买房实现财富自由的人占大多数。

房贷额度告急,楼市要停贷?高层释放信号,2021年房价或没有悬念

但又平心而论,任何商品的价值有涨有跌,投资性经济是如此,更不用说跟实体经济直接挂钩的房地产经济。从购房成本来看,建筑、水泥、人工、电子产品等成本市场的高低完全取决于需求端,如果要说更加直白一点的话,那就是商品价格的核心源动力来自老百姓的收入。这一点在某些商品上得到了淋淋尽致的体现,为何同一件商品不同地区价格差异巨大?最本质的原因就是当地消费水平不一致,只要提高收入的涨幅,商品价格上涨才属于有效涨幅。换而言之,房子价格严重倒挂居民收入,在没有接盘群体市场下的市场,我只能说终究只是昙花一现。

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针对这一点,为何要讲这么多?就是想让大家明白一个道理,房价的高低不仅仅局限于房子成本,更多的是增值服务,这一点并没有错,但关键是基于居民收入。在房价破万的局面下,月收入在6000以上的县城又有多少个呢?

换一句话说,在失去消费规模作为源动力支撑的局面下,为什么房价还能不减反增?从政策、金融、人口3大核心因素来看,也许就是金融的魅力,或者说信贷资源才是重中之重。而这一体现贯穿了整个楼市发展,例如开发商靠着银行贷款进行融资拿地,凭借预售制的现金流完成正在进行中的项目,而购房者靠着银行房贷提前拥有属于自己的一套房子,甚至有的炒房客靠着以租还贷撬动房产杠杆。

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从以上特殊的背景来看,最近有一则消息席卷楼市,那就是房贷额度告急,楼市要停贷?众所周知,今年央行开始实施“房地产贷款集中管理制度”,将银行机构分为5档,设立不同的房地产贷款占比和个人贷款占比上限。而针对这一点,再回望现阶段各大银行的房贷额度,均双双逼近红线。

基于这种情况下,银行根本没有办法来解决这个问题,只能压缩房贷额度,这也就是为什么不少地区房贷放款周期延迟的本质原因。对此不少专家表示,当下排查信贷资源违规流入楼市是今年重点工作,在这个关键时刻,房贷周期延迟甚至暂停都是有可能发生的事情,特别是中小银行,暂时还没有能力逆转局面。

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事实上对于这一点,高层表态,央行专门召开了全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会,不少银行高管明确表示要在贷款投向上严格把关。与此同时,4月5日,合肥出台房地产调控八条措施,内容涉及到学位制、二手房限购、热点城市“摇号+限售”等政策,由此可见行政、土地等新政看似创新措施,但不得不说依然成为今年调控的标配。而在此之前3月30日,西安深夜加码调控,提高买房准入门槛,购房须落户满1年。回望这些市场动向,无一例外都是热点城市,恰恰佐证了一个调控的核心思路,那就是控涨不控跌。

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总的来说,2021年房价或没有悬念,或者说当下楼市格局清晰,其背后的市场走向并没有大家想象中的那么复杂。对于热点城市来说,在明面上的调控加码前提下,房价想要上涨无疑是异想天开,短期内更多的是走平甚至下行;对于省会、区域性城市来说,优势似乎只剩下人口净流入的优势,跌幅的空间远远大于增值,主要还是看城市主体态度。至于其他城市,我只能说买房前请先看看市场房子到底好不好卖,连卖房都是一件难事,更不用说多年后的二次转手了。

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