2020年的楼市，远比我们预想的“精彩”。
在1月份，业内人士都对今年的市场很乐观，当时2019年楼市的数据刚刚出炉，年销售面积再次突破17亿平米，年销售额无限接近16万亿元，双双创出历史记录，表面上看，房地产行业的坚挺程度，比2017、2018有过之而无不及。
资金面上，央行开年就降准8000亿，随后又通过各类公开市场操作释放了1.2万亿资金，政策面上，各个城市都跃跃欲试，通过降低购房门槛、买房送补贴等手段，定向“宽松”调控。
然而，在1月下旬，形势急转直下。
数据显示，目前100个城市土地流拍率已经达到40%，达到历史新高，土地溢价率回到8%，也处于历史低点，房地产预售降至冰点，100余城售楼部关门歇业，各个城市处于零成交状态，开发商普遍现金流较为紧张。
按照经济学家盛松成的测算，原本预估一季度房企销售额将达到2.8万亿元。若按损失50%的销售额计算，1-3月份的损失将高达1.4万亿元。
这样的形势，让楼市“小阳春”的希望破灭了。
更有不少专家认为，2020年极有可能成为房地产市场的“分水岭”，无论是销售额还是销售面积，均有可能出现长期下降。
比如，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆认为，10年后，房地产的年均销量可能会降40%，开发商的数量比现在会减少9成左右。
对购房者来说，在2020年买房，持有房产10年后，是不是也有可能“打八折”？
我们从以下2个角度来分析。
1，未来10年的人口形势。
房地产长期看人口，是所有人都明白的“金科玉律”，未来10年，要分析人口形势，需要从两个方面入手。
一方面，是年龄结构的变化。
数据显示，早在2013年，15-64岁的劳动力人口，达到了10.06亿的高峰。随后，直接出现连续5年的负增长，平均每年减少近200万，照这个速度来看，2018年底的数字应该是9.96亿。
结婚率也是在2014年就出现了下降，从9.9‰到后来的9.6‰、9‰、8.3‰、7.7‰，直到2018年，只有7.2‰，经济越发达的地区，结婚率越低。
另一方面，是人口流动的变化。
300万人口以下的城市，已经全面放开落户了。这就意味着，各个城市之间的竞争，将进入到白热化阶段。
现在流动人口有2.4亿人，这些人的走向，决定了未来的房价分布。
参考年轻人口的流动方向，2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人，到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。
珠三角也是如此，2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万，GDP总值达到了75710亿元，人均GDP则达到了12.46万元。
也就是说，未来10年楼市所面临的环境，是老龄化加速、劳动力人口减少，最终导致购房需求减少。
与此同时，年轻人依然会加速涌入核心城市与大都市圈，中西部三线以下城市人口流出态势不会改变，也就意味着当地房价会落入缺乏“接盘者”的困境。
2，未来10年的调控定位。
有两个数据大家参考一下，在2018年，全年房地产调控达到450次以上，2019年，全年各城市发布涉房政策达到了620次，创出历史记录。
调控次数增多，因城施策、房住不炒在各个城市层面得以执行，甚至已经具体到了“因区施策”，这就是国家对待楼市的态度。
举个例子，从去年至今，深圳、南京、广州、成都等城市虽然对人才购房放低了门槛，但中心城区并没有出现任何松动，呼和浩特、唐山等城市，还因为房价过热而收紧了贷款和限售。
还有最近很多城市对房企土地出让金延缓缴纳，苏州不再要求土拍价格捆绑现房和封顶销售，看得出来，就算各地想“托市”，更多的也是从房企供给层面出发，而非直接从限购、限贷等层面释放需求，与以前的松绑楼市手段有本质区别。
明白了这两个前提，我们再来讨论持有房产10年的问题。
经济学家李迅雷曾为刚需族分析利弊，他说：如果房价不涨，那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。
更何况，绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。
按照这个思路推演，未来10年持有三线以下城市的房产，即便房价年均涨幅5%的情况下，持有房产每年会亏掉7%，10年时间，房产“打八折”都算少的了。
反之，如果持有核心城市的房产，不缺接盘者，也按房价年均涨幅5%来计算，但折旧率基本可以忽视，租金收益率每年也是持续增长的，10年后能赚多少不敢说，但保本是有可能的。
知名企业家曹德旺曾“3字”把脉楼市，也谈到了这个问题。
最近曹德旺在接受采访时说，2020年第一个季度，本来是房地产销售的旺季，现在没人买房了，与此同时房企资金流问题一直突出，房企在没有收入的同时还要还银行的贷款，相信会有不少房地产企业会倒下。
注意曹德旺说的3个字：资金流。
我们的房地产市场，是建立在期房预售制、房企高负债经营前提下的，这种模式也直接造就了很多热衷于投机的囤房者和开发商。
房地产不像餐饮和制造业等负债较低的行业，对开发商来说，一旦销售回款出现问题，高额的负债就成了整个市场的“软肋”。
长期来看，楼市的高负债模式必然不会一直持续下去，结合上文说到的人口结构、大小城市分化、人口流动的趋势，对二线以下的绝大部分城市来说，长期持有房产并不是一个好的选择。