“一城一策”背景下海南首提“落实城市主体责任
3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。《通知》提出明确总体要求、明确部门职责、落实主体责任、健全住房体系、分类精准施策、规范市场秩序、落实目标任务和加强组织领导等方面内容。其核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。
1、强化限购的政策要点：
政策明确本地居民购买多套住房的限购政策。对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
2、推行现房销售制度的政策要点：
政策明确，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
3、推出安居房制度的政策要点：
政策明确了安居房的建设制度。通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。通过加大公共租赁住房保障力度，满足困难群众的基本住房需要；通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省参照省外做法、结合海南实际，创新提出的住房类型。目的是让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房，提升其获得感、幸福感，真正享受到海南自贸区（港）建设红利。
房地产市场平稳健康发展城市主体责任制实际上就是“因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制”。2019年11月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合下发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》中办发〔2019〕52号对此进行了明确。3月6日，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在《人民日报》发表署名文章时再次强调，坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，坚决防范化解房地产市场风险，落实城市主体责任，因城施策、分类指导，保持房地产市场平稳运行。
业内有分析人士表示，从“一城一策”再到“城市主体责任制”，海南省是全国首个在省级文件层面进行如此表述的。“城市主体责任”的根本就是地方政府要促进房地产业平稳，防范化解房地产市场风险。
易居中国认为，此次政策对海南房地产市场提出了很多改革内容，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等，进一步体现了当前海南稳定房地产市场的决心。
强化限购意在打击炒房需求
从海南此次出台的政策来看，对业界影响最大的莫过于强化限购与取消期房销售，从需求端和供应端都进行了强有力的收缩，将直接影响海南房地产市场的供需关系。
强化限购政策明确对本地居民购买多套住房的限购政策。易居中国认为此类规定旨在规范当前购房行为，此类购房市场的稳定，也为自由港的建设发展提供了较好的环境。此前海南提出对外来人口限购，但未对省内户籍人口等提出收紧性政策。尤其是此前海南省的人才落户等政策下，各类户籍人口数量在增加。从落实人才购房政策、巩固房住不炒精神等角度出发，对于本地户籍人口等购房也需要规范。
取消期房：房企不能承受之“重”
而取消期房、推行现房销售制度更是海南此次的首创。2016年，苏州曾要求实行部分新出让土地现房销售，但这一政策在2020年2月因为疫情原因进行解除。而现在海南“政策逆行”，对于房地产企业将产生怎样的影响？
易居中国认为，此类规定可以认为是全国首个省级现房销售的政策。其对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。尤其是结合此前苏州松绑现房销售的政策，海南此类政策更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售的模式，防范各类烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。
国君地产则认为，当前海南要求现房销售，将对当地房企造成巨大影响。“现房销售，并非每个城市、每个房企都能够承受这巨大的缩表压力。对比苏州和海南案例，我们认为，在当前环境下，将现房销售全国推广的概率较低，这可能导致房企资金链快速断裂风险。”
加快发展旅游地产、商业地产
在海南此次政策中，还提到“鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。”下一步，海南省将加快发展旅游地产、商业地产；继续实施棚户区改造和大力推进老旧小区改造，满足人民群众改善性住房需求；有序实施引进人才住房保障，积极创造良好的人才居住环境，推动实现全省人民住有所居。
易居中国指出，这意味着现有存量市场转型的鼓励方向。尽管此次疫情对海南省当前的旅游收入打击较大，但从长远按，在建设海南自贸区（港）、助推海南国际旅游岛和国际旅游消费中心建设的大背景下，旅游地产和商业地产将成为率先获益于海南经济发展的前沿阵地。