山东省是全国较为富裕的省份之一，特别是位于山东的胶东半岛地区，更是经济发达，人口众多。而这些年的城市化建设也相当不错。

　　城市的夜色

　　位于交通半岛最大的中心城市就是山东青岛市，而对于现在的青岛楼市房价而言，在山东地区处于遥遥领先的位置。

　　随着今年8月开始房贷收紧以及房地产开发企业三大红线抑制企业融资。对于部分城市楼市而言，或多或少会产生一定影响。

　　那么对于处在房价“高段位”的青岛楼市来说，是危机到来，还是契机。

　　城市的灯火辉煌

　　现在青岛地区平均房价2.23万，在全国处于第14位。而对于青岛地区的房价与江苏苏州，浙江丽水等地的差距大概在1000左右。

　　严格意义上说，尽管青岛是一座北方城市，而随着现在的城市化，南北城市的差距越来越大，可以说南方城市占据的优势更多。但对于青岛这座城市而言，或许这座城市的优势或远大于它的劣势。

　　四通八达的交通

　　青岛是山东地区两大中心城市之一，另外青岛还是15个副省级城市之一，是5座计划单列市之一，可以说，青岛的城市定位是非常高。

　　由于较高的城市定位，所以也让这座城市成为更多年轻人选择的地方，自然随着这些年人口聚集也推高了整个青岛楼市房价。

　　影响一座城市楼市房价的因素有很多，除开它的城市定位外，那么它的常住人口以及它的人口流入也有很大的关系。

　　高楼耸立的城市

　　过去10年时间，北方很多城市出现一定的人口流出，但对于青岛来说人口却出现了流入。

　　根据第7次人口普查数据，现在青岛地区的常住人口达到了1,007万人。而对于这座城市而言，它的人口总量在山东地区排名第二，在全国处于第16位，可以说，青岛是一座千万级的特大城市。

　　如果把时间推移到20年前，也就是2000年的时候，那时候青岛地区的常住人口只有749万人。

　　让人流连忘返的城市

　　如果把时间推移到10年前，也就是2010年的时候，那时候青岛地区的常住人口达到了871万人。

　　我们从青岛这些年的人口变化可以看出，青岛非常吸引外地的年轻人，当然巨量的人口流入也促进了这座城市的高速发展。

　　我们再来了解一下，在这107万的常住人口当中，他的年龄比到底是多少？

　　青岛14周岁以下的占比约为15.41%，15——59周岁占比约为64.31%，而60周岁以上的占比达到了20.28%。

　　城市的高楼错落有致

　　从青岛的年龄结构可以看出，这座城市相对来说偏老龄化，60周岁以上的占比应该是比较高的，这或许是北方城市存在的通病。

　　当然也有很多城市的老龄化占比比较高，主要在于这些城市太好了，而在于这些城市常年生活的老人非常喜欢待在这里。

　　整个山东地区的人口超过一个亿，是全国人口仅次于广东省的第二大省份。而对于山东地区来说，最为有名的城市莫过于青岛，所以未来青岛人口流入的概率非常高，而对于这个片区未来或许会有更大的人口突破。

　　美丽的滨海城市

　　如果说，人口直接关系到一座城市未来楼市的供需关系。那么从经济学的角度看，经济的发展也是加速人口聚集的根本因素。

　　2020年，青岛地区共完成经济总量1.24万亿，在全国所有城市当中处在第13位。

　　而青岛地区的经济总量在山东地区处于遥遥领先的位置，可以说青岛的经济发展是相当的不错。

　　随着多年的经济建设，现在青岛三次产业结构比重大约为3.4:35.2:61.4。

　　繁忙的港口

　　从青岛的产业结构比重可以看出，这是一座服务业超级发达的城市，当然对于青岛的工业发展也是非常夯实。

　　这些年青岛大力推进新动能转换，以及大力推进产业创新加速培育新经济。对于现在的青岛已经形成了多个战略型新兴产业，多个高新技术产业。

　　优秀的城市配套

　　绝佳的地理位置，促进了这片区域的工业发展。而对于现在的青岛已经形成电气机械及器械制造业、铁路、船舶、航空航天及其他运输设备制造业、石油煤炭及其他燃料加工业、专用设备制造业等多个主导产业。

　　比如：青岛一年可以生产橡胶轮胎外胎达到4,564万条，生产的平板玻璃能够超过1,004万重量箱，生产的汽车整车达到29万辆。

　　城市的生态环境之美

　　也可以说，青岛制造影响到千家万户，而青岛制造也深入千家万户。

　　巨量的经济总量也促进了青岛巨量的地方预算收入，2020年青岛地方预算收入达到1,253亿。

　　而对于一座城市来说，楼市固定资产价值不仅仅只是钢筋混凝土。更主要的是固定资产所对应区域相关的配套。

　　如梦如幻的城市

　　而这些配套主要源自于城市大基建的投入，而这些基建投入的背后更是地方预算收入的支出。

　　2020年，整个青岛一年的地方预算收入支出达到1,584亿，其中用于公共服务的支出就超过了199亿，教育支出达到了288亿。

　　大支出的背后更是整个城市上档次的背后，可以说越大的城市它提升的速度越快。这也是为什么这些年像一些热门城市，特别是省会城市发展要快于普通的地级城市，而普通的地级中心城区发展又要快于县域城市。

　　美丽的港口城市

　　一个城市的经济发展好，人口又非常多，自然推动企业产业的升级，而对于以青岛来说，一年的人均收入要高于全国多数城市。

　　2020年，青岛人均可支配收入达到4.71万，其中城镇居民可支配收入达到5.59万，农村居民可支配收入达到2.36万。

　　随着城市化的发展，是人均收入的提升，城市人均居住面积也逐渐扩大，现在整个青岛城镇居民人均居住面积达到33.4平方米，另外农村人均居住面积也超过了38万平方米。

　　胶东半岛的璀璨明珠

　　但是由于这座城市有很多优势，也推动了很多其他区域的年轻人快速流入青岛，在青岛安家。

　　2020年，青岛住宅类新房成交超过1,430万平方千米，总成交总价达到1,479亿。从青岛楼市新房的成交量就可以看出，这个区域楼市是比较热门的，在全国也是处于前列。

　　随着城市化的发展以及青岛的定位，对于这座城市楼市来说，现在的确不便宜。

　　美丽的城市

　　另外青岛重点发展的西海岸新区也就是黄岛区也是相当的热门，但黄岛区房价与青岛主城区相比，差距还是比较大。

　　高速发展中的城市

　　对于现在的黄岛区，平均房价也达到了1.66万，另外即墨区达到了1.19万。

　　其实青岛还有更低廉的地方，比如青岛胶州市平均房价大约为0.94万，平度市平均房价大约为0.89万，而莱西市平均房价大约为0.73万。

　　可以说青岛房价基本呈一定的替代化发展，当然对于这三座县级城市来说，胶州市未来的潜力比较大。

　　优秀的城市环境

　　毕竟胶州市是处在青岛主城区和西海岸新区中间的一座区域，而对于这座区域未来快速融入青岛城区建设的概率是比较高的。

　　另外对于青岛市北区、李沧区平均房价分别为2.55万、2.23万，青岛城阳区平均房价大约为1.56万。

　　从青岛各区域的房价分布可以看出，青岛房价出现了很大的梯队化。随着未来的发展，这种梯队化的差异可能更大。

　　美丽的城市花园

　　当然对于现在青岛楼市，结合青岛常住人口经济总量城市定位等多个角度可以看到，青岛房价高，跟整个城市的综合实力有很大的关系。

　　短期的角度看，青岛是一座非常不错的城市，房价下跌的空间非常有限，但近期房价大涨的可能性不大。

　　长期的角度看，青岛是山东重要的两大中心城市之一，随着未来的发展，流入青岛的年轻人会越来越多，而青岛的综合实力还会再上台阶。

　　滨海城市的魅力

　　相信这个区域未来基建还会持续大投入，对于整个青岛的环境会越来越好，虽然整个城市楼市固定资产价值也会逐渐攀升。

　　我们在看到青岛房价的确比较高的情况下，其实也可以去看一下位于全国一些热门城市的房子，基本都出现和青岛一样的情况。

　　正面反映到随着时间的推移，城市的高速发展，人均收入的大幅增加，对于城市楼市房价也会上升不少，这个是城市发展的必然。

　　未来会越来越好

　　站在更远的角度来认识这座城市，或许也会坦然面对现在青岛楼市，毕竟这是一座非常稀缺型的城市，相信未来青岛的综合实力还会大幅提升，也相信青岛会成为北方非常重要的中心城市之一。

　　这是一座非常有潜力的城市，对于这座城市楼市也应该有很大的潜力，相信未来的青岛能够如愿建成全球重要的海洋中心城市。