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房价只可能以一种稳定微动的方式调整

2020-09-26 14:36

有人说,当所有人都习惯了房价上涨所带来的丰厚收益后,便没有人希望房价下跌。这也是房价“久调不降”的根源所在——每个人都对房子抱有崇高的热情,都希望拥有更多的房产,买房不再单纯是为了解决居住,更多的是扮演攫取利益的工具。而当房产成为每个家庭最主要的资产(公开资料显示,城镇居民家庭资产中房产占比高达77%)后,房价又变得“不能下跌”了,因为房价下跌意味着全国有房一族的财富蒸发。前几日河南开发商达成的不降价“统一思想”里就说了这一条:降低房价会导致已经买房的人资产缩水,不利于整个行业的稳定发展。

5年后,房价还要再翻一番?经济学家:房价重返5年前水平才合理

过去二十多年,房地产确实迎来高速发展,但极速繁荣的背后积弊也颇深:供需分配不均、空置率过高、全民投资炒作……这些因素合力把房价一步步推高。地产大佬潘石屹也曾经一针见血指出,国人经年累月的对房子产权的宗教般狂热是高房价的根本原因。

通过最近几个月房地产发生的事实来看,显然以“保护居民财产安全”为理由“托底房价”是不现实的,影响房价的最根本因素是供求和政策,当支撑房价的主要基本面开始示弱的时候,房价下跌也是理所当然。更不得不说的是,在长达4年之久的“房住不炒”高压调控下,国人的购房理念也在发生颠覆性巨变。

5年后,房价还要再翻一番?经济学家:房价重返5年前水平才合理

不管大家承不承认,全国出现房价下跌的城市在日益增多。去年底时,房价行情网站纳入统计的全国314个城市中仅有不到80个城市二手房房价下跌,但是到了今年8月份,这一数值上升到了105个,房价下跌城市占比由原来的25.4%上涨到了33.4%。另据国家统计局数据显示,8月份房价跌回一年前的城市有21个,两年前极热的天津、西安、济南、青岛等悉数在列。

这里需要着重提到几个城市:第一个是天津,有媒体已经揭露了真相,过去14个月,天津房价一直在下跌,有地理位置较偏、配套较差的区域新盘,房价过去一年多已经跌去了5000-6000元/平。很多已购房者反馈,买房不到一年,已经亏本了三四十万;

第二个是环京的燕郊,2016年最高时,有些楼盘甚至卖到了35000+/平,但是再看今天,售价不足20000元/平的楼盘比比皆是。到市场上走一圈不难发现,大批2017年高位上车的炒房投资客要么被牢牢套死,要么都在大割肉降价等待撤离出场;

第三个是北京,虽然贵为一线城市,拥有源源不断的增量人口和得天独厚的优质资源,但也不妨碍过去两年这里房价下跌的事实,据贝壳平台数据显示,过去两年,北京通州、大兴、昌平等地的房价不少都跌去了15%左右。朝阳区某万人大盘,二手房价更下跌高达30%。

5年后,房价还要再翻一番?经济学家:房价重返5年前水平才合理

相比于房价下跌带来的巨大利好,购房者的逐渐理性才是整个房地产回归居住属性的开始。购房者心态发生了变化体现在两方面:一方面,贝壳的“置业预期”调查问卷显示,下半年有超过6成的购房者表示会“延迟购房”,理由是“相信房价会有更大幅度调整”,其中有23%的人认为,“当前房价处于较高水平”;另一方面,央行发布的数据显示,对下季度房价态度,认为“房价会下跌”的购房者多了5%,合计有近78%的居民认为下季度房价“稳定或下跌”。

国家对于房地产调控态度的坚挺更是让人看不到两三年前楼市“疯狂”的影子,“遏制房价快速上涨”、“短期不再拿房地产刺激经济”、“促进房地产健康稳定发展”等论调的背后,实则是调控房价的态度和决心的展示。尤其是近期国家推出的涉及房企融资、负债的“三道红线”新政落地,更揭开了房地产企业资金链的底,有专家分析认为,国家此举或倒逼房企通过“降价卖房”的方式换取回款。

5年后,房价还要再翻一番?经济学家:房价重返5年前水平才合理

即便如此,依然有一些专家对房价上涨“不死心”,这些专家多半依附于开发商,同时他们自己又是多套房产者,受益于房价上涨,所以更担心房价下跌。于是我们看到,最近一年来,很多专家为了鼓吹房价上涨,也编织了不少力挺房价的理由:北师大教授董藩说,“只有房地产才能救中国”,“现在的房价不高,每年销售10亿平,说明大家都能接受现在的房价”。非但如此,他还力劝无房人要抓紧买房,理由是“限购调控等或将放开,房价还会迎来上涨”;

社科院专家倪鹏飞更语出惊人,低房价不利于经济转型,更不利于家庭奋斗。言外之意,房价越高越好,高房价才是国富民强的表现,房价太低于国家发展、于民众奋斗都不好。

5年后,房价还要再翻一番?经济学家:房价重返5年前水平才合理

当然也有一些房产专家更大肆断言,5年后,房价还要再翻一番。理由是,一则5年内会有至少5000万农民工进城,会催生大量购房需求,也会严重影响供需平衡,打破房价上涨的天花板;二则,通过国家“逐渐放宽、放开大城市落户”来看,国家仍然鼓励进城买房,大城市土地稀缺,房屋供应不平衡,尤其是中心城市的核心区域,未来5年,房价上涨2倍都有可能;三则,为了经济稳定,房地产这个“夜壶”还要拿出来用,房地产大概率还会重蹈5年前的覆辙。

事实真的如此吗?经济学专家朱海斌对此进行了反驳。对于未来的房价走势,他直言,从房价收入比数据、人口规模、产业基础、资源配套等基本面来看,全国绝大多数城市房价易跌难涨,5年房价再翻一番的情况确实可能出现,但只可能是极少数城市的极少数板块。比如深圳的南山、北京的海淀学区房等,这些区域本来就聚集了大量购买力,而且土地严重稀缺,优质好房子一直都是亿万人竞相追逐的对象。

5年后,房价还要再翻一番?经济学家:房价重返5年前水平才合理

对于绝大多数城市当前的房价水平,该专家直言不讳指出,房价未来缓慢调整的几率更大,原因是全国只有不到10%的城市房价是合理的,其余90%的城市房价都是“偏高”的。

朱海斌透露,国际上房价收入比最为合理的区间是4-6倍,我国绝大多数城市都超过了10倍,所以按照房价收入比来看,房价下跌50%才是最合理的。因为这会让房价收入比降到合理区间。按照朱海斌的房价下跌50%的程度,我们会发现,其实5年前(2015年)绝大多数城市的房价才是最为合理的——彼时全国平均房价只有6000元/平左右,60%的城市房价收入比是5倍水平。

5年后,房价还要再翻一番?经济学家:房价重返5年前水平才合理

对于上述经济学家的观点,我们高度认同。一方面,全国平均房价接近破万,但是反观绝大多数城市,居民真实收入只有三四千,这是典型的低收入拉动高房价消费,可能有些家底殷实的家庭买房不难,但是对于绝大多数家庭而言,买房安居成本太高,早已超过很多家庭能够承受的范围;另一方面,国家也客观承认了“房价过高”的事实,过去四年不松懈调控,坚持“房住不炒”论调,“坚决遏制投资炒作”就是最好的证据;再者,开辟多条途径,帮助低收入群体解决居住问题,这显然也是看透了房价与收入不可调和的矛盾,所以才会另辟蹊径。

对于合理的房价水平,经济学家已经给出了答案:房价下跌50%,重返5年前水平最合理。购房者到底要不要等待上述经济学家预期的房价合理水平出现呢?

我们给出的答案很明确:未来房价分化一定很严重,但不能妄想所有城市房价都跌到合理水平。理想和现实一定要厘清,我们每个人无房人都希望房价下跌到合理水平,最好是跌到我们口袋里的钱能买得起的地步。但这不现实,一方面房地产与经济有强关联关系,房价下跌50%,经济也不可能独善其身,背后的银行、多套房者、开发商、地方都要遭殃;另一方面,国家对于未来的房价走势,也早有定论,“稳房价、稳预期、稳地价”已经说得再清楚不过——未来5年,房价只可能以一种稳定微动的方式调整,大涨大跌都不可能出现。前面我们提到的8月份105城二手房价下跌,其中大多数调整的幅度都不超过3%。

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