今年的房地产市场表现再一次让各方专家刮目相看，不管是从房价还是房屋成交量两方面比较，都表现出了强劲的韧性。无论是房价还是地价同比上涨，无论是新房还是二手房，其成交量同比增长。经济学家李迅雷说，房价的泡沫刚性更刚，韧性更强了。国家社科院在报中说，中国楼市出现收敛性恢复。

为什么2020年的楼市走势这么强劲，我们简单回顾一下，大约有以下四个方面的因素。

一、疫情冲击经济，全方位的稳经济措施出台，中国经济实现漂亮的V型反转。

疫情防控和复工复产的统筹有序推进，为楼市恢复创造了基本前提。经济发展率先走出低谷，由负转正，并在第四季度实现同比超高的增长。经济增速领先全球，为居民的资产购置打下了坚实的基础。

二、央妈放水力度创两年新高，M2增速重上两位数。

从央妈公布的数据看，上月M2增速达到了10.8个百发点，全年M2投放量大约相当于人均10000元。尽管央妈要求各项资金不得违规流入房地产，但是在相关漏洞补上之前，很多人还是抓住了机会。例如房抵贷、互联网贷、消费贷等。水到之处，水涨船高。自然推升了资产的价格，而房子作为最佳投资品首当其冲。

宽松的货币政策环境支持了房地产信贷增长，同样提升了买房意愿，居民的购房意愿先缓慢下降后逐渐上升。

三、地价上涨推升了房价的上涨，刺激了买房需求。

根据自然资源部发布的2020 年第三季度全国主要城市地价监测报告显示：全国主要监测城市总体地价增速为 0.58%，其中住宅地价环比增速为0.91%；与去年同期比较，整体增长1.65%，其中住宅地价同比增速为2.81%。而民间研究机构中指院给出的数据证实地价上涨幅度更大。不管谁的数据更准确反应市场，但地价整体上涨是事实。不过，各城市之间土地供求的差异影响住房价格的区域差异。

四、政策与制度决定楼市收敛性恢复。

年初对房企实施信贷展期、土地出让金延期缴纳、提前销售等全方位保障稳住了楼市基本面，同样也稳住了房价。国家社科院认为：

宽松的宏观政策以及监管漏洞对楼市产生了外溢效应，但基础制度没有彻底改变，决定“炒房”的动力仍在，上政策与下对策博弈导致总体稳定局面波动。

对于还没有买房或者投资房产正在观望的人来说，2021年的房价会如何变化，究竟是贪婪买房还是果断清空，首先提醒大家，这没有一个标准答案，因为，各个城市的人口增长、土地供应、人均居住面积及城市竞争力各不相同。不过整体上，有以下几点可以参考。

一、国家社科院认为：2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会维持在5%左右。

二、2021年一季度，商品房成交面积会出现同比大幅度增长，不管是新房还是二手房，其表现出来的结果一样。当看到成交面积大量增长的同时，千万不要被售楼人员带节奏。因为2020年一季度及二季度初，停工、停产导致。各月同比增幅将从2-4月份的剧增，到4-6月高增，再到6月以后正常增长，年稳季变的态势仍将持续。

三、保障性租赁市场成为十四五开局之年的重点，根据经济会议确的定2021年重点目标“解决大城市住房问题”及住建部随后召开的会议对明年工作的安排中，租赁性住房地单列供地计划，保障性租赁住房成为解决新市民及青年 人住有所居的主要渠道。

四、楼市分化扩大，如果土地供应不足，在部分中心城市、都市圈和城市群仍然可能出现过热，部分城市甚至陷入衰退，用社科院的话说“仍存在大起大落的风险”。

五、人均拥有住房及不平衡。虽然城镇户均住房面积超过了40平米，但整体表现出不平衡的状态。中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的保障性住房需求缺口还很大。在城市中，房价过高、房屋空置及无产权住房的差距可能继续拉大。

六、除了北、上确定性上涨外，其它城市紧盯地价及棚改和旧改的拆迁力度，如果出现持续的地价上升，房价就没有下跌的基础，反之亦然。

从经济工作会及住建部会议可以看出，促使今年房价上涨的很多因素明年不复存在，新的变量在于租赁性住房的规模与供地对商住用地的影响。那么，此时的你，面对楼市，是贪婪买房还是果断清空呢？