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热点地区楼市预计在上半年逐渐退烧

2021-02-03 17:16

“后疫情时代”的中国楼市过热现象引发决策层重视,一线城市开年来悉数出手为市场紧急降温。分析认为,随着各地加码楼市调控,热点地区楼市预计在上半年逐渐退烧;但要长期落实“房住不炒”,除了不放松调控,还要发展房地产以外的其他投资渠道。

从加强购房者资格审核到暂停夫妻婚内为房产更名,从严查投机炒房到扩大限购范围,上海、深圳、北京和广州这几个一线城市开年来接连出台楼市调控新政。其中,上海更在10天内接连出手三次,从限购和收紧房贷两方面为市场降温。

中国楼市何时退烧?如何真正实现“房住不炒”?

分析认为,随着调控加码,热点地区楼市预计上半年逐渐退烧。图为北京中央商务区的住宅楼。(路透社档案照)

业内人士和学者指出,去年冠病疫情下宽松信贷环境导致大量资金流入楼市,使得房地产成为疫后最快反弹的行业之一。这一趋势不只出现在中国,评级机构标准普尔的美国房价指数在去年9月创下六年来最大涨幅,新加坡私宅销售去年也量价齐升,全年房价逆势上涨2.2%。

广州中原地产项目部总经理黄韬接受《联合早报》访问时分析,中国楼市去年下半年快速回暖,得益于中国经济率先走出疫情阴霾,令投资者对楼市前景更有信心。此外,去年更多资金难以流向外国市场,转而涌入中国一二线城市楼市,强劲买气一直持续至今。

中国指数研究院前天(1日)发布房价指数显示,上月中国100个城市的新房均价为每平方米1万5838元(人民币,下同,3265新元),比去年同期上涨3.56%;二手房均价为每平方米1万5542元,同比上涨3.22%。

中国楼市何时退烧?如何真正实现“房住不炒”?

大量资金涌入楼市,也导致市场迅速过热。上海和深圳等地都出现上千人摇号认购新房的“千人摇”甚至“万人摇”局面;借企业贷、消费贷、假结婚和假离婚等违规行为炒房的现象也频频发生,对此前三年“房住不炒”的布局造成冲击。

房贷被包装成经营贷 使资金违规流向楼市

复旦大学管理学院财务金融系副教授罗妍受访时指出,中央政府自2016年底提出“房住不炒”后,就从多方发力调控楼市,令上海等热门城市的房价沉寂一时。“但去年疫情暴发后,各地为支持实体经济而放宽企业经营贷款;不少中介将房贷包装成利率更低的经营贷,引导资金违规流向楼市,扰乱市场秩序。”

中国金融机构去年推出千亿元体量的优惠利率贷款扶持实体经济。由于企业经营贷利率低于房贷,且不受二套房限制,一些投机者设法把房贷换成经营贷,减少供房负担;还有人以房屋为抵押申请经营贷,再用资金来炒房。大量短期资金随之流入楼市,推高房价的同时也加剧金融风险。

中国银保监会主席郭树清上月撰文警惕,当前中国房地产相关贷款占银行业贷款39%,房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。随后召开的中央经济工作会议再度强调“房住不炒”,是近年来会议中提及房地产篇幅最多的一次。

为抑制楼市泡沫化,央行和银保监会去年下半年宣布限制房地产发展商融资的“三道红线”之后,又针对银行发放房贷设下“两道红线”。开年来针对投机者的多项限购规定,则进一步堵上现有政策漏洞。路透社上周对13家房地产分析机构的调查显示,随着当局持续收紧管控,热点楼市预计在第一二季度“退烧”,重回平稳发展轨道;全年住宅均价预计上涨3.3%。

避免影响刚需购房者 不再一刀切封锁全城

中国楼市何时退烧?如何真正实现“房住不炒”?

今年各地出台的调控措施避免对刚需购房者造成不必要影响。图为山西晋中一处在建楼盘。(中新社)

黄韬指出,开年来各地虽密集出台调控措施,但基本符合“精准”和“温和”两大特征,避免对刚需购房者和整体楼市造成不必要的影响。“这波楼市调控和今年来的疫情防控有异曲同工之处,不再一刀切地封锁整个城市,而是针对出现问题的区域进行管控。”

政策出台后需要一段时间观察成效,黄韬预计未来两个月一线城市不会有密集新规出台。如果各地房价3月后还未退烧,下一个政策窗口期将在4月和5月。他也指出,若今年经济增长持续向好,能在一定程度上抵消房价攀升带来的风险,这也是决策层观察的指标之一。

罗妍指出,房地产是过去一二十年来中国升值最多的资产,“要投资就得买房”成为多数民众根深蒂固的观念。若要真正落实“房住不炒”,除了用政策限制房价,还要拓展更多、更好的投资渠道,为投资者提供更丰富的选择。

“在欧美成熟市场,股票市场对民众的吸引力不低于、甚至超越楼市。过去两年中国股市的表现也很好,如果这个市场可以持续健康发展,就有望扭转民众的投资观念,把资金分散在不同市场,而不是把炒房当做唯一选择。”

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