过去二十多年里，楼市的上涨让大多数人产生了错觉——楼市只会涨不会跌。但作为商品，涨与跌都是其最基本的属性，从来没有只涨不跌的商品，这是经济规律，只是未到来的拐点让很多人还在为自己的认知坚持。

那么，楼市上涨的最终因素是什么呢？

第一，人口流入；

第二，就业机会；

第三，宜居环境。

2015年至2018年，全国楼市的普涨让很多突破了这三个规律，有些资源型城市更是出现了跳涨，那么当时催生楼市上涨的因素则与上述三个条件没有一点关系，而是因为棚改货币化的因素。

2018年以后，棚改速度开始放慢，全国楼市开始出现分化，南北差异开始显现。并且，在房住不炒的政策下，房价开始企稳，很多地方甚至出现了回落。

2020年，全国商品房销售总额超过17万亿，同比增幅为8.7%，总量上来看，商品房的销售总额依旧还在上涨，但全国统计的70个大中城市中，下跌的城市正在增多，而且是比较快速的。

去年年初，金地集团董事长凌克曾对房地产做过研判。他认为，未来十年楼市将高位盘整，新房销售将重回7亿平米时代（2008年的水平，目前全国新房销售为17.6亿平米）。

保利地产的白皮书之前也提到，现在房地产市场的已经进入峰值时代。未来5至10年，中国的新房销售市场将保持在10万亿左右的规模。

对于市场的预期让很多房企都踩下刹车，但很多购房者依旧还迷恋在房价一直涨的幻想当中。

1月12日，某社交平台上，网名叫“厚土”的网友发了一个帖子称，“赠送（燕郊）天洋城房产（目前还有贷款70万），先到先得，自己还贷款”。

一石激起千层浪，当大家以为这是一条虚假信息时，有记者证实了这条消息的真实性。

面对提问，该网友称：“越还贷感觉越亏，还不如现在亏个首付。”

事后，我们也查阅了此小区的房价，我们发现类似于该网友40平米的房型，目前销售也就是70万左右。

也就是说，“免费”得到了这套房子，实际上也不比直接买便宜多少。当然，这也并非燕郊第一次传出免费送房子的消息，早在去年4月，燕郊的忆江南小区也曾传出过93平米房子免费送，情况和“厚土”目前的状况基本类似。不过比较惨的是这套房子的贷款已经大于目前现售价格，已经变成了负资产。

这两年北方好几个城市已经出现了“白菜价”房子，包括黑龙江的鹤岗，还有一些资源枯竭型城市。

可以预见的是，未来这样的城市会越来越多，而大城市的集中效应也会明显加强，好的城市会越来越好，差的只会越来越差。

综合而言，我认为燕郊房价是一种正常的回归，未来楼市回归理性之后，人口流入、就业机会、宜居因素一定会成为房价涨跌的核心评判标准之一。所以，对于大多数人而言，这几年买房一定不能过于盲目，选错城市不仅可能让你亏光了首付，类似于燕郊那样亏成负资产的也不是没有可能。

因此，未来买房一定要考虑清楚城市因素、以及人口流入等因素，千万不要迷信房价一直涨，要不然等有些城市楼市失去流动性之后，你想卖可能都不一定能卖出去。