房地产是资金密集性行业，对资金的渴求度与其它行业比，更加明显。一般来说，房地产每年资金源头的增量主要来源于两个方面。一方面是央妈通过逆回购的形式实现资金净投放，另一方面是财政部每年安排的专项债。

例如，2020年，财政部安排的债券额度就达到了8.51万亿元，其中有3.76万亿元为新增一般债券额度、1万亿元为新增抗疫特别国债、3.75万亿元为新增地方专项债。

2021年的债券发行计划暂未公布，但却规定了可使用的方向。根据“关于梳理2021年新增专项债券项目资金需求的通知”（以下简称通知）。投资方向主要在九大领域：

分别是交通基础设施、能源、农林水利、生态环保、社会事业、城乡冷链物流基础设施、市政和产业园区基础设施、国家重大战略项目、保障性安居工程。

在该通知中特别强调，此次梳理的专项债券项目，不安排用于租赁住房建设以外的土地储备项目，不安排一般房地产项目，不安排产业项目。但是明确了保障性安居工程可使用专项债。主要包括三个方面“老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造”。

回顾近三年专项债可使用范围的变化，我们可以发现，专项债对楼市的调节作用还是很明确，其对房地产的导向也非常清晰。

2019年专项债资金明确要求：要求不得用于土地储备和房地产相关领域。这是因为楼市过热正在进行调控。在随后的使用过程中，还进行了细分，要求专项债也不能投向棚改。因为大面积的棚改拆迁促进了房价的上涨。

2020年下半年，棚改专项债恢复发行。整个2020年，中国经济实现了V型反转，经济增长在全球领先。为了更好地促进经济稳中有升，2020年下半年恢复了专项债的发行，各地共发行棚改专项债约4000亿，占专项债发行规模的11%。

2021年的专项债还没有确定额度，但是明确的使用范围中包括“保障性安居工程领域包括老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造三类。这意味着今年专项债可继续投棚改项目。

我们前期多次提醒，只要棚改还在大规模开展的城市，想预判短期房价的变化，一这要看当年的棚改拆迁计划。如果拆迁面积超过了前一年度新房销量的15%以上，房价只涨不跌。反之，如果棚改停止，或规模大幅度减少，则房价难有上行的空间。对于三四线城市来说，棚改停止则房价开启下行之路。

此外，监管部门要求，今年专项债券项目不安排用于租赁住房建设以外的土地储备项目，也就是说，今年专项债可投向用于租赁住房建设的土储项目。

相比前两年的专项债使用，今年在棚改的基础上增加了租赁住房。这对于广大没有买房的人来说，无疑是一种福音。租赁住房正式纳入了建设日程，随着租购同权的有序推进，住房、入学等将不再是难题。

根据“关于梳理2021年新增专项债券项目资金需求的通知”所提到的内容中，要求传项债用于“群众期盼、早晚要干的政府投资项目”，低价的住房就是群众期盼的项目。