回望过去4年楼市，相信大多数人最直观的感受就是房价始终处于上涨趋势，而从市场周期来看，在一二线城市助推背景下，都市圈、城市经济吸虹效应逐渐放大，不少开发商纷纷布局三四线城市，由此全国房价开始经历完整的涨幅周期。也许是市场存在天花板，也许是市场预期倒挂消费规模，自从2018年以来，调控的密集加码、开发商迎来债务规模到期，全国楼市逐渐进入降温通道，市场一些潜在的变化浮出水面，例如房子很难卖出去、二手房挂牌房源激增、炒房风气受到全方位拦截，这一系列转变似乎动摇了持房者内心最真实的想法，这一次房价还会上涨吗？

答案显然是肯定的，这就是大多数人最希望的答案，或者说从当前市场结构来看，希望房价上涨的人远远多于房价下行。原因很简单，我国城镇居民住房拥有率高达96%、家庭财富70%都聚集在房产上，来自于房价上涨的财富增值相比其他投资途径，几乎可称得上是躺着赚钱。

事实上对于这一点，也能从国家统计局的统计数据也能得到极致体现，例如近些年全国调控强度只增不减，即使是低迷一季度的2020年照样突破400余次，其效果也是立竿见影，越来越多的城市出现涨幅走平甚至收窄，甚至有的城市房价出现明显下跌，例如北京房价较过去高点跌幅接近10%，燕郊、合肥、郑州等地更不多说。

而从宏观层面来看，我们时常听闻一个黄金定律，那就是短期看政策、长期看人口。在过去城镇化提升30%的背后意味着几亿老百姓进城落户，完成了结婚生子买房的人生大事，即使是最基本的柴米油盐，在如此庞大需求支撑下，恐怕也会翻倍增长。对此不少专家给出结论，短期来看，房价上涨核心因素是政策倾斜，长期来看却是人口分流的必然结果，但在这不可人为控制趋势下，最后压垮房价的大概率还是人口。这一点在本轮调控中三四线城市得到淋淋尽致的体现，本以为在市场火热的气氛抬高下，炒房有利可图，但现实很打脸，市场何来的接盘群体呢？

本质上来说，佐证以上结论有很多依据，在这里重点给大家强调几点。自从2016年放开二胎政策以来，仍无法扭转生育率降低的局面，例如2017年新出生人口为1723万人，相比2016年足足少了63万，你以为这就是结局，但随后2年新出生人口分别为1523万、1465万。从这赤裸裸的数据来看，如果把眼光放在20年后，这些刚出生的孩子将成为当前购房主力，请问够当下17万亿市场规模均分吗？其次贝壳研究院曾发布《2020城市刚需购房报告》，数据表明刚需首次购房者平均年龄从27岁进入“30+”阶段，表面上市购房意愿延缓，实则是消费规模增速乏力。

从以上2点来看，人口是压垮房价最后一根稻草并不是一句空话，也许买不起房，降低首付比例、提高贷款额度就能解决，可当有一天没有人买房时，开发商又该如何解决问题？与此同时，现阶段楼市频频出手的格局释放一个强烈信号，那就是杜绝局部过热，而最近7天内5城相继出手：1月19日广州天河区发布通知打击抬高房价的行为；1月21日上海出台新政，其中遏制“离婚炒房”是关键；1月22日合肥针对抱团哄价的业主进行约谈；1月23日深圳正式启动“购房意愿登记系统”；1月27日杭州发布限购新政。

总的来说，这一系列信号都在说明楼市走向已清晰，炒房的道路彻底行不通，即使是刚需买房也得考虑持房风险，最关键的是这一切都无人改变，无论是政策还是人口，远远比不了市场预期的可控性。在我看来，房子必然回归居住属性，房子本身就是用于成家立业，如果连人口都在减少，房子再多到头来也是一堆砖石水泥。