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已发布近100次调控对房地产“围追堵截”

2021-03-08 17:55
楼市接连释放“三大信号”房价熄火已成定局?

一、仅2个月,已发布近100次调控对房地产“围追堵截”

有数据统计,截止到3月4日,2021年全国房地产调控政策次数已累计高达近100次,日均出台调控新政约1.5个。
涉及到的城市,不仅有北、上、广、深等一线城市,杭州、成都、东莞、合肥等二线城市,还有江苏连云港等三四线城市,都发布了不同力度的房地产调控政策。从限购、限贷、限售、限价、限离、银行贷款等方面不断加码、补漏洞。
可见,作为“十四五”开局的2021年,楼市调控政策整体仍保持连续性和稳定性,且呈现出越来越精细化的趋势。最为典型的是,深圳发布了二手房官方指导价,普遍相当于市场实际成交价的50%~80%,不仅具备“引导银行发放二手房贷”的作用,据悉还将严厉查处中介机构二手房挂牌价格超出参考价格的行为。这在房地产历史上算是首创,可谓是为了严控楼市,不惜出重拳、出大杀器!
除了调控政策面的发力,调控市场需求,央行和金融监管部门还从房地产融资、地方债、影子银行等三大方向开始结构性收紧金融信用政策,注重降低楼市杠杆。2021伊始,房贷收紧、利率上涨、房贷没额度、放贷周期延长等消息不绝于耳。北京严查经营贷,杭州房管局严格审查购房家庭的冻资,广州多家银行个人按揭贷款被“双管控”,深圳、上海严查资金违规、严查抱团涨价……所以2021年的楼市,将面临“调控政策继续收紧”,“银行信贷规模边际收紧”和“房地产金融审慎监管政策落地执行”三个方面的考验。
有业内人士直呼:"房住不炒"已不再是一句空口号
二、“房地产是金融体系最大灰犀牛”:顶层的政策风向变了


3月2日,国新办举行发布会上,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清作报告表示,房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛很多人买房不是为了居住,而是为了投资投机,这是很危险的。但2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,这个成绩来之不易,相信房地产问题可以逐步缓解。
郭树清两次强调房地产是金融系统最大的灰犀牛,也暗示了2021年楼市调控会持续。对此,他也给出了警示:你持有那么多房产,将来市场价格要是下来,你个人的财产就会有很大的损失,贷款就还不上本金和利息,银行也收不回贷款,经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
还有住建部发文,按照住宅用地分类调控文件要求,重点调控22个热点城市实现“两个集中”模式,即集中发布出让公告,集中组织出让活动,2021年发布住宅用地公告不能超过3次。这会让市场信息更加透明,引导土地市场回归理性,将以往零散的饥饿式供应变为“放量供应”的敞开式供应,可降低饥饿营销的土拍市场对房价的刺激。
据悉,目前天津、青岛、济南、福州、郑州、深圳六城已发了集中供应的政策。
还值得注意的是,去年2020年8月对房企融资启动“三道红线”,开发商看看自己触碰了几条红线,融资空间就一目了然。加上此次“22城住宅用地供应两集中”,房企融资和土地两条命脉都实行高度透明化,或意味着土地和金融的长效机制正在建立,这将对楼市的影响潜移默化、润物细无声,从而达到“稳地价、稳房价、稳预期”。
三、142字的“房地产箴言”


3月5日上午,重要会议成功召开,再提房地产!

保障好群众住房需求。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。

解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。


总共142字(含标点),相比2020年多了50个字,相比2019年少了近158个字。除了重申大家熟悉的“房住不炒”外,首次在报告中提出了3个新目标:
1、稳地价、稳房价、稳预期
2、解决好大城市住房突出问题
3、尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难

未提及房地产税和棚改,但提出了新开工改造城镇老旧小区5.3万个!

楼市接连释放“三大信号”房价熄火已成定局?


值得注意的是,2021年的报告未提到因城施策、一城一策、房地产税、长效机制、棚改、保障房等关键词,而是强调“三稳”、首次提出保障好群众住房需求、解决好大城市住房突出问题、增加土地供应、尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。
“三稳”,最大的意义,就是不允许房价大涨、也不允许房价大跌,调控政策目标是维稳,“涨则压,跌则松”。其实过去20年的调控政策目标都是有松有紧、有保有压,2021年也是一样。
“解决好大城市住房突出问题”,对于活跃躁动的一二线大城市来讲,“稳”就意味着要抑制房价上涨的预期,抑制地价、抑制房价!
笔者认为2021年大城市房价很难下跌,但也不会有大涨,在政策高压中保持稳中微涨或横盘态势的概率比较大。
在房地产快速发展的这20多年时间里,楼市经历了很多次大大小小的调控,但基本持续两三年就结束了。但是,这一次明显不同。从2016年9月份开始算起,楼市调控已经持续了4年多,而且根据国家的最新表态,2021年还将继续,所以是时候换一种态度和眼光来看待楼市了。
随着宏观调控的继续收紧,楼市价值将逐步回归到城市的基本面。未来风向上,大城市有进一步聚集的趋势,继续强化都市圈(粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带、长三角、成渝地区等),并且放开户籍限制,鼓励优秀的人都去大城市。记住,一定要选择人口、产业不断流入的大城市,警惕“收缩型”的中小城市!

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