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户均一套房,人均一间房,你家达标了吗?

2024-01-12 17:57
国家统计局的最新数据显示,中国人均住房面积超41平方米,从人均住房面积看房地产的下半场,中国楼市还有故事可以讲吗?
冯叔:
中国整个人均住房面积,是不是已经满足(大家的需求)了呢?首先,人口不增长了,房子的增量也会减少;其次,按城镇人口统计,我国人均住房建筑面积达41平方米左右,按85%的得房率算,那也有35平方米了。发达国家的这一指标普遍在50平方米左右,日本人均住房面积在40平方米左右,以上都是说套内面积。所以即使按照中等发达国家的套内面积算,我国跟他们的差距已经很小了。
从微观的角度看,全世界中产阶级的住房标准是什么呢?是这样一句话:户均一套房、人均一间房;住得下、分得开,这就是中产阶级的住房标准。
具体来讲:户均一套房,你们家一个户口本、一个门洞进去,这门里边就你家一套房子、一个家庭,而不是这扇门背后有两户人家;人均一间房,老人、小孩都有自己的房间,夫妻俩有个卧室,人均一定要有一间房,三口之家应该有三间房,四口之家应该有四间房。
另外一句话叫住得下、分得开,全家人都住在这儿,还可以互相不打扰。如果一家人能住得下,但房间安排不好,老互相打扰,就分不开。比如疫情期间(一些现象)特别有意思,房子越小、离婚率越高,房子越大、离婚率越低。因为房子大了就能分得开,工作空间、休闲空间、睡眠空间,各是各的,夫妻俩在一起白天互不影响,但如果房子很小,这三年仅仅只能住得下但分不开,生活上产生了很大的摩擦,那疫情一结束就离婚了。
中国人均住房建筑面积达到41平方米,实际上,我们已经做到住得下、分得开;户均一套房,人均一间房。从住房质量和人均面积来看,已经解决了居住需求,没有之前那么迫切。
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市中心老破小的房子,对普通人有没有投资价值?对房地产行业而言,这类旧楼改造有什么新机会吗?
冯叔:
市中心的老房子分两类情况:一类是房子的基本功能还是可以使用,不属于危房的范围。这些老房子的位置很好,出租经营是不错的选择,而且这种老房子在都市核心区域,周围的配套设施非常好,那么在市场能接受的时候,你把它卖掉变现出来,换个郊区的大房子居住,也是可以的。
另一类涉及旧城改造或都市更新的老房子,就需要用新的方法来做。比如,传统都市更新至少有一个难点,就是把房子拆了,让原住居民搬到很远的地方去,他们要重新适应新的生活,还增加了交通成本,之前的地块卖给别人又赚了钱,原住居民心里也有点不舒服。
怎么办?我们需要解决这两个问题:一是让都市更新中的原有居民还能住在这儿;二是如果原住居民就地安置,按传统建筑的周期,有长达两三年的中间过渡期,原住居民的居住成本、时间成本等加到楼面价上,改造整个建筑成本大大提高了。
如何解决呢?现在基于远大活楼体系的健康屋模式,拆完可能只花费三个月时间就能给它建起来,过渡期不超过半年,这就省了一大笔费用。对于这种工业化建筑,政策会在容积率上给予奖励,这种制造模式本身也会使得房率提高5% - 10%,相当于多了一间房。
这样一来,对于原住居民来说,不仅过渡费用低了,搬回原来地方后还可以多得到一间房。
对于改造方来说,重新规划后的都市更新采用工业化建筑,政府奖励部分容积率,增加了可售房屋面积,在市场售卖后可以覆盖整个旧楼改造的成本,做到了就地改造、快速改造、经济改造,而且整个过程非常清爽和流畅,大概半年后,城市里原本的旧楼危楼就能焕然一新,甚至比原来用传统方式开发的小区要好很多。这也是都市核心区域老房子的一个出路。

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