房地产行业有一个疑问，长期以来没有准确的答案。如果你能尝试回答，可以试一下。

问题的内容是：房地产发展这么多年，卖房子的欠一屁股债，买房子的也欠一屁股债，更玄幻的是，卖地部门也欠了一屁股债。那么，问题来了，房价涨了那么多，钱都被谁赚走了？

是的，从2003年开始把房地产当做经济发展的支柱产业之后，房价持续上涨，截止到现在，由当初的平均2300元每平米上涨至当前的10000元每平米。平均涨幅超过4倍，个别城市的房价上涨了超过10倍。

这个问题虽然没有准确答案，但是钱去哪里了，大致能够感受得到。房企用赚来的钱扩大了规模，买房赚钱的人又买了房，卖地的部门投入交通、环境等公共配套。一名话，在小池塘赚的钱又投入到了大池塘的建设中。

楼市规模不能无限扩大，房价不能永远上涨，就如再高的树，它也不能涨到天上去。

经过深入的分析，我们发现，房地产资产的变化符合典型的“螺旋效应”。

螺旋效应，是在《未来之路》中，比尔·盖茨曾经谈到过企业经营中的正负反馈循环问题。

所谓“正反馈循环”又称正向螺旋，它是指一个成功推动另一个成功。用比尔·盖茨的话说，“处于正向螺旋中的公司，有一种天生就该走运的气氛，而处于负向螺旋中的公司，则有一种命定失败的感觉”。反之，则是负向螺旋

毫无疑问，近二十年楼市市场化之中，房地产处于正“螺旋效应”中的正向螺旋中。

无论是房企还是买房人，通过债务与杠杆双重作用，推升了房价泡沫的产生。而作为债务抵押品的房子，由于价格的持续上升，变得越来越优质。也就越来越受银行的喜爱。因为，大家都认为房价不会下跌，都在升值之中。因此，在房地产正向螺旋中，银行涉房贷款占比逐渐增长，同时也挤压了其它行业信贷提升的可能。

当然，债务与杠杆是硬币的一体两面。房地产发展的杠杆正向作用是以小博大，加速繁荣；如果某一天，房价停止上涨，居民不再购房（央行报告城镇户均已达1.5套房）。则楼市出现反向螺旋，其结果就是信用坍塌，加速崩溃。只不过前者向上循环，后者向下循环。

当房地产处于正向螺旋之时，房企、买房人、银行、土地出让方均在美妙的音乐中忘情的舞蹈。

但是，当音乐停止，结果会怎样了？

音乐停止，当然是负向螺旋开启。

此时，房企现金流紧张，试图甩卖资产或存货以清偿债务；炒房人无法及时偿还房贷，其资产被拍卖。这就导致商品价格下跌、银行授信额度下跌，抵押在银行的房子价值下跌需要追 加抵押品或进入拍卖程序。价格下跌、利润下降、授信额度下降、抵押品价值 下降、贷款下降，一系列连锁反应便开始传播。同时，也引发供应商及合作伙伴的不信任，进一步加剧债务危机。

当债务危机击穿社会的金融信用基石，引发资产价格整体暴跌，最终引发金融危机。

比如，2008年雷曼倒闭引发债务负向螺旋，导致房地产、股市数以万亿美元的资产蒸发：贝尔斯登、两房、美国国际集团、花旗银行、通用汽车等巨头卷入其中。

这就是为什么，银保监会主席郭树清在《求是》杂志上发表题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》文章称，“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”。并告诉大家，自“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关”。

过去，房地产采用高周转模式，不断循环滚动的，地产巨头们的杠杆率达到相当高的水平。

首先看一看居民资金杠杆率（居民贷款/居民存款）：

超过100%的城市有：杭州（138.8%），厦门（161.7%），合肥（122.9%），苏州（109.2%），南京（137.9%），深圳（137.2%），广州（103.9%）。

其次看一下住户部门杠杆率（居民贷款/GDP）：

超过80%的城市有：广州（80.9%）、深圳（83.2%），南京（81.6%），杭州（107.4%），温州（94.1%），厦门（84.2%）。

第三，观察房企负债率。

截止2019年底，房地产业资产负债率为68.6%，房地产开发企业负债率为80.4%。按照“三道红线”标准，沪深两市172家上市房地产企业中有121家上市房企踩线，占比为70.4%。

所以，从以上数据可以看出，这样的杠杆不能再这么持续下去。

当音乐停止，债务螺旋扭头向下，一头大大的灰犀牛跌跌撞撞的向你奔来，你拿什么阻挡。所以，做好音乐停止的准备比什么都好。