属于上海楼市的2020年12月份各项数据，终于出炉了。

 

先卖个关子，无论是量还是价，数据都很漂亮，正文会跟大家一一解析。

 

但摸着良心讲，我看到这么漂亮的数据，内心却有点隐隐不安。

 

因为亲眼见证过上海楼市前几波的大牛市，也肉身感受过横盘3年的没落与不甘，还算敏锐的嗅觉总在提醒我——

 

上海楼市，可能到了一个关键节点。

 

拐点将至，今年四月，见分晓。

 

1

 

上海楼市，真的有点过于膨胀了。

 

来看一些数据上的关键性指标——量和价。

 

上海楼市最后一个月的成交量出炉了，继10月份无量拐点之后，成交量持续放大，到了12月份，二手成交数据已经夸张到3.89万套。

 

4年的成交峰值再次被刷新，我们团队内部也在苦笑调侃——超越上个月的，永远是下个月。

再来看库存。

 

截至到2020年12月底，上海现存二手房库存大约为4万套，按照最近3万套左右的去化速度，库存周期下降到35-40天。

这个去化速度大家可能无感，我们来感受下上海周边的两个强二线的库存去化周期。

 

我从克而瑞扒了一些库存去化数据——

 

苏州六大区的二手房库存平均去化周期，大约50个月。

 

杭州全市摊平的二手房库存平均去化周期，大约15个月。

 

再横向对比一线城市的二手房去化周期。

 

二手房去化周期北京13个月、广州40个月、深圳最少，为6-7个月。

 

所以大家再感受下，上海二手房库存仅够去化1个月的背后，沉甸甸的压力。

 

背后的原因就不占篇幅解读了，无非就是市场、情绪带来的买卖家心态变化。

 

和大家说个最近看到的有趣案例吧。

 

我在上海的本地论坛看到一个帖子，某业主因为挂牌价低于3k万，要被踢出业主群。高于3k万才会被认定为好邻居，还会有其他业主配合挂高价掩护出货。

惜售、抱团，三千万豪宅业主尚且如此，何况普罗大众。

 

再想想最近买家跑步入场的心态，这个魔幻世界真是“内卷”。

 

所以才有了我开头的那一句：

 

上海楼市，到了关键节点。

 

皮筋拉的有多长，未来吃到调控的反弹就会有多痛。

 

2

 

如果成交量抬升和库存量告缺，还不足以支撑调控基础。那么价的变化呢？

 

回顾整个去年的上海楼市，可以分成比较典型的三个阶段：

• 2020年1-5月，价格平稳，情绪稳定；

• 2020年6-11月，价格小涨，情绪微热；

• 2020年12月，价格上涨，情绪火热。

 

在11月之前，金山奉贤嘉定普陀等行政区的反应还比较滞后，但迈过12月，又是崭新的局面。

 

上海楼市，真的要进入全面普涨了。

12月份的冰山指数，上海又以月涨幅3%的数据，位居全国首位。

 

这是上海近3年来，第一次冲顶榜首。

 

这给了我们很强的暗示，但重点还是要看1月份公布的70城房价指数。

 

1月份中下旬待公布的统计局70城房价指数，上海极有可能会触达到调控的临界点。

 

很多人可能会猜测，也都在观望今年上海楼市是否会出调控。

 

最后的敲定时刻，大概率会在今年的四五月份。

 

由此，上海楼市最近也开始受到了全国房产从业者的关注。

 

我最近去苏州踩盘，随口问了句案场销售：听说苏州最近的成交量上来了，原因是什么？

 

销售给了一个令我哭笑不得的回答：最近上海太热了，购买力开始外溢过来了。

 

说真的，苏州房产销售说这句话我并不诧异，但可笑的是，同样的话我在合肥踩盘也听到过。

 

另外，当北京房产大V、深圳房产大V不聊本地聊上海的时候，我的内心是有点不安的。

 

暴风雨总是容易出现在漩涡的中心。

 

3

 

我们再来对比上海和典型调控城市的月环比和年同比指数。

 

2020年7月15日，深圳楼市被按下了急刹车。6月公布的70城房价指数，深圳二手房月环比涨幅1.9%，年同比14.3%。

 

2020年8月23日，南京楼市出台了宁九条。7月公布的70城房价指数，南京二手房月环比0.4%，年同比5.2%。其实这个数据并不突出，南京真正的调控临界点是在4月，新房月环比涨幅1.8%，和唐山并列第一。

 

2020年9月5日，杭州楼市收紧，量身定做出台了限摇、限离婚、倾斜无房户。8月公布的70城房价指数，杭州二手房月环比涨幅0.7%，年同比5.4%。杭州数据也不突出，真正扎眼的是全国关注的“万人摇“现象。

 

……

 

更多调控城市案例不一一展开了，简单的总结就是——

 

月环比只要超过2个点，年同比只要超过7个点，基本都会吃到调控。

 

更危险的是，任何关于房子关于楼市的数据，永远都不要做正向的全国第一。

 

当第一是有风险的。

 

所以你说当前的上海楼市趋势和典型调控城市存不存在共性特征？

 

答案不用揭晓，在你我心中。

 

4

 

为什么我会在这个时候站出来说上海楼市到了关键节点？

 

因为大涨大跌的背后，对所有人都没有好处。

 

包括房产投资客，也不喜欢。

 

现在的楼市已经不再是过去的粗放型，政策的全面打压，高层的不断敲打，已经成为了趋势。

 

谁站的靠前，谁就先挨打。

 

只有稳定的微涨向上，才是最健康的状态。

 

良性市场需要供需平衡，也需要买家卖家的信心平衡。这不仅是我们愿意看到的，也是上面想要看到的。

 

所以我依旧坚持之前文章里的看法——如果，上海楼市开始调控。

 

上海未来调控大概率会以什么形式出现？无非就是这几种——

 

限钱、限售、限离婚、限价、加供应。

 

简单理解就是限价控投机、限售给信号、限离婚封漏洞、限价保市场、加供应拉平衡，更详细的解读可以在文章链接里查阅。

 

这次我想展开聊聊一旦出台调控，上海楼市会出现什么变化？

 

第一，最直观的影响就是二手房东心态。

 

上一波的上海调控这些人都真实受过伤，持货观望的人一定会锐减。

 

因为现在没有谁有把握告诉你：如果一次调控效果不佳，政策会不会加码。深圳、杭州、南京，包括三线的东莞，都真实经历了多次调控加码。

 

除非长线捂着，一线城市的房产永远不卖，不要再有短期大涨的预期。

 

第二，核心上涨逻辑的房源变化不大。

 

现在典型上涨城市的逻辑都是一致的，城市的核心地段改善自住房源、未来规划的宇宙中心新贵房源，依旧会有小幅上涨行情。

 

大家可以对号入座，老牌IP和新贵核心都在哪里。随便举几个小例子，老牌IP新天地、南京西路等，新贵核心北外滩、徐滨、前滩等，依旧看好。

 

第三，学区房维稳，涨幅缩小。

 

一些已经涨幅扩大的一贯制和双学区，依旧会坚挺。

 

而一些溢价不突出的单学区比如明珠+东昌南、闸北实验+风华、新普陀+梅陇、海华+卢湾等，依旧会存在补涨行情。

 

因为学区比房子还要刚需，而学区这种牵一发动全身的政策更不会轻易变。

 

包括调控后的杭州、南京、苏州等市场，这一波静淡市场最稳且依旧保持上涨的，还是优质学区房。

 

第四，涨幅靠后的房源，跌幅可能会靠前。

 

今年上海楼市加供应的方向，不会在核心区，因为土地限制太明显供应依旧会稀缺。

 

大量的供应会给到外围刚需，土拍和新房抬轿子，会对周边二手有一波小刺激。

 

但如果新房限价加码，这个刺激却是反向的。一旦新房比二手有性价比，郊外环板块的房东会依旧难受。

 

今年板块的涨跌幅榜单，还是会喜忧参半。

 

第五，不要赌调控，一切向需求看齐。

 

最近有不少朋友跑来问，今年小朋友要用学区，但又觉得学区估值过高，要不要等调控？

 

我所能给到的回复就是一切都要向需求靠拢。今年就要用学区、今年就要结婚、今年家庭人口增加需要置换，就不要赌调控。

 

调控最大的影响，是投资市场，只有纯投资才需要谨慎。

 

我们都是普通人，随波逐流和一成不变是不可取的，最好的办法就是根据市场和政策不断调整买房卖房的方向。

 

5

 

最近我们也听到了一些质疑的声音：

 

魔都财观怎么和别的团队不一样，市场冷的时候提醒时机已到，市场正热的时候却逆势而行？

 

因为真话依旧有人要说，建议也一定要给到大家，不要踩坑不要盲目乱买，更不要成为别人的接盘侠。

 

没有一个城市可以一直单线上涨，深圳北京广州杭州南京苏州，都没有例外。

 

即使上海短期出现了调控回撤，但是这样才能奠定未来的长线价值逻辑。

 

希望上海楼市能够厚积薄发，而不是一口吃成胖子。