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北京买房贷款的最优套路很固定

2021-02-10 20:08

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:刚刚!银行推出首付2成政策!浙商银行调整下发个人贷款通知,对非“限购”城市,城市居民首套房首付比例,从原来的30%降低到20%,房姐怎么看这个政策?

回答:这个政策精妙之处有两个点,第一,它不是由政府发文,而是由银行发起,银行它归谁指挥?

第二,针对不限购的城市首付两成,这样,既不影响限购城市原有调控政策,又能刺激不限购城市的楼市。马前卒先出来探探路,毕竟前几年一直在喊房住不炒

降低公积金贷款首付,央行降息,放开限购,放水尺度会越来越大。

 

提问:新人提问:智慧的房姐你好,关注你很久了,我现在的情况想请你给点建议。本人27湖北人,sfsd,已有上海户口,现在在深圳工作,以后比较想回武汉发展(心里还是觉得武汉更有归属感一些)。纠结很久房子在哪买的事情,舍不得sh户口,但是预算有限,月入1w左右,子弹差不多有60,还贷的话家里可以帮助一点,但是不多。所以想请问下房姐这种情况怎么办比较好,魔都这个水平也就是个老破小或者外环小两房,纠结要不要弃了户口在武汉或者深圳上车,自己住还是想房子大一点。另外除了54还有没有别的破限方法,谢谢。

回答:你现在27岁,命运的分叉路摆在你面前,有两条路让你选,选了就回不去了。一种是在大城市活。留在深圳或者上海,意味着未来几年将会过非常苦的日子,工资全额偿还贷款,日常生活开销靠家里接济。如果家里不能接济,下班去开滴滴也是一种出路,一切享乐和你无缘。

另一种是回武汉,享受舒适人生。房子自然不是问题,10万收入在武汉算是丰盈,结婚生子,按部就班。妥妥的easy模式。只是你的后代可能要重复你的老路,再次选择要去大城市还是留在武汉。你会在武汉给孩子最好的教育,提供最好的环境,结果就是希望他能成龙成凤,然后继续去大城市读985 211,进入北上广深的世界500强。

他们会继续走你现在认为非常难的路,你当年的纠结 困惑,会在他们身上重演一遍。可笑的是,这条路其实是你现在已经帮他安排好的,但是他们还以为是自己选择的。

到20年后,阶级固化,你的孩子想在北上广深留下来,只会越来越难。中国的城市化进程是不可逆的,浩浩荡荡,滚滚洪流。你可以选择安逸的人生,但这是把属于你这一代的历史责任,留给了下一代,让下一代再来走进城的老路。来到大城市,就使出浑身解数,拼了最后一口气留下来,千万不要回小城市。留下来就是胜利。

既然有了上海户口,那就直接去上海上车,子弹60,就去外环买个小户型,上海户口可比深圳武汉户口之前多了。

上海也是北上深这几个一线城市中上车门槛最低的城市了。未来有了子弹继续加仓深圳。

 

提问:房姐你好,我在西藏工作,今年40岁小孩幼儿园,准备退休,工资2w余。成都温江恒大新城111㎡和双流文星50㎡两房,两小区门口均于年底都通地铁,手中100W,想于今年想在武汉买方投资加自住,请问哪里区块能兼容自住教育加投资?

回答:你好,子弹100,选择的范围比较广,孩子才幼儿园,不建议这么早考虑学区,武汉学区划片政策变动太大。我们风格向来是只投确定性,学区房是个任人打扮的小姑娘,一纸文件就可以让黄金变鸡肋。

武汉投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

 

提问:新人首问,房姐好,本人新进圈学习中。本人及妻硕士30岁,湖南株洲国企员工,年入23万,孩子两岁,株洲自住一套用公积金对冲。长沙复地星光天地一个住宅性质公寓50平(用了房票)和复地的门面(刚盖好,返租复地6年,每年返一些房款不多),现在每月还1.2万。18年家里在长沙大道地铁口处给买了一套30平商业公寓。目前仅株洲房子下了产权证。想建仓沈阳,目前手上子弹12个,请问房姐:1沈阳哪个区域值得投?沈阳南站怎么样?两室还是三室?顶楼要不要投?2恒大的滨江左岸,华发全运首府怎么样?3首付有限如何凑?目前房产都在我们名下,后期贷款是否也有影响?4手上目前房产集中长沙并且商业多,是否应该整合清理?

回答:沈阳短期内我不看好浑南新区,更看好沈北新区。原因是沈北有人口基数,浑南还是空城。滨江左岸不在核心地带上,且已经补涨,近期会有大发展,需要长持。华发全运首府投资角度看是纯垃圾盘,9000能爆卖,是开发商极高营销水准,吃了散户三年收益。长沙一套都没有买对,建议出手一套凑首付。开发老人票继续买入 长沙和沈阳都只适合轻仓持有,城市后劲不足,房价翻倍后是否还能继续上涨 不确定性太大 建议多关注强一二线省会城市

 

提问:您好!请问北京朝阳善各庄华樾北京值得买吗?有潜力吗?

回答:华樾北京在善各庄,到望京不远不近 由于望京兴起,阿里总部设立在隔壁,给华樾带来了希望,定位对标望京府,价格对标橄榄城,在望京内环也就7.8万的当下,割韭菜嫌疑

 

提问:卖掉广东的房子回武汉创业,打算购入两套房产,一套自住,一套投资,只买汉口的房子,预算40000左右一平方,最好是买江景的,有看过世纪江尚的房子,但是对武汉的片区不太熟悉,最看重长线升值,买哪个盘最好?

回答:世纪江尚投资者扎堆,目前空置率还很高。楼盘属于典型的资源错配,占据了一线江景绝佳位置,却是个刚需盘品质。如果喜欢江景,自住可以买,现在二手盘大量出货,可以淘笋。投资不买富人来不上,穷人买不起的东西。

单价4万,基本属于武汉房价的第一梯队,不如加点预算,直接拿下武汉天地,学区 地段 环境和圈层都是最好的。其次可以关注华发和绿城。CEO盘只谈自住不谈投资,4万涨到8万很难,非常难。但是刚需盘1万涨到2万很简单。

 

提问:房姐您好,请问广州南沙区的房子值得投资吗,我是外地人,这里限购吗,恳请回复!

回答:你好,南沙战略位置很好,未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的,完全可能接近广州、深圳市区的水平。

而现在,南沙新房不到3万,广州珠江新城次新房10万,深圳南山、宝安次新房10-20万。当然,目前租和卖的流动性都是比较差的,配套也是基本没有的。所以,对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说,是个不错的“战点”。

南沙的梦想,并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身!它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。

南沙成功概率并不一定能到50%,对我个人而言,我不太喜欢风险大的投资产品,我只买很高很高确定性的超级城市。

广州市区收益更稳 南沙取消限购了

 

提问:房姐:想在重庆投资一套房,有问题要请教:1、如果买新盘,推荐哪些楼盘?2、中央公园有个雅居乐,17层的大平层套内120平单价18000左右,毛胚的;18层的塔楼2梯6户套内93平单价183000左右,精装修的,可以投资吗?哪个更有投资价值?3、购买二手房,由于户口不在重庆限贷,只能全款抵押贷款,如果自己拿不出来全款如何操作筹到这笔钱?4、门头房抵押和住宅抵押在金额、期、限利率等方面有什么不同?5、自己做点小生意,可以用营业执照抵押贷款吗?金额、利率等方面有何规定?问题有点长,给你添麻烦了,谢谢!

回答:重庆没有性价比高的新盘了,中央公园整体板块被高估 可以做抵押经营贷,门店一般是抵押5成左右 营业执照是真实经营也可以做税贷 全款抵押需要找垫资公司配合 1.重庆是山城,虽然面积大,独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕,购买力再消耗几年后,重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。

2.重庆土著其实是三线市民,对于一线城市的价格体系一无所知,重庆未来十年的价格走向,北上深的买家已经经历过好几次了。对于土著的话,只用记住事实部分就好,土著喜欢发表意见,大部分忽略。

3. 现在重庆哪个区更有前景?江北,渝中,南岸应该买哪个?我们买楼,没有说应该买哪个区,只有某个具体的楼甚至户型。区域范围太大,只能做宏观上的归类,比如北京东西城海淀通州都属于整体溢价的区域。

从我们的角度看重庆,最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸,北滨路腹地略深,有助于综合发展,南滨路大段腹地狭窄,但景观区长,景观更优,到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间,所以几个热门地段主要集中在南北滨路,江北嘴和弹子石。

渝中半岛由于开发较早,野蛮生长,缺乏统一升级的条件,整体会处于1.5至2线地段,但也不排除在内部找到被低估的一流笋盘。从重庆市政府的规划来看,南岸集中发展茶园片区,江北则多组团开发,从江北嘴,冉家坝大石坝,照母山,礼嘉,再到中央公园都在大兴土木,至于这些动作多少是有效的,不是很关注。重点还是落实到选筹。

重庆投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。

 

提问:美丽加睿智的房姐:新人首问,目前居住湖北省内地级市. 已婚,一孩,手里子弹60W,夫妻加起来年入22W+。在居住地有用老婆的公积金的房贷(每月还款3500)。从19年底决定在武汉买房上车,投资占大部分,个人倾向光谷及周边,朋友推荐青山区的海伦国际。请教万能的房姐,评价一下这个楼盘。感谢!

回答:海伦国际周围都是化工厂,环境太差,卖了几年了,以前单价1万左右,一直卖不出去。现在其它洼地都涨起来了,才显得有性价比。纯投资不建议买。光谷和光谷东重点关注,相信自己的眼光。

 

提问:急急急,房姐好!已婚,目前有套房在按揭中,手上有子弹不到30万(首套房贷款还剩42万)有什么好的渠道和操作手法,去融资再去投资一套房。感谢!

回答:详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》

 

提问:房姐,问个cf之外的问题,请问在武汉体制内年入15相当于体制外企业多少,如果体制外有年入50的工作,建不建议辞职,有没有必要去一线,年龄29了,谢谢!

回答:官这个职业,是很难找到增量市场的。那么你只能想办法挤进存量市场。有关系前辈亲友带路,沿着正确的道路前进,才有更大的机会挤进去。

当一个赛道涌进太多人之后,最有效的管理办法,不是管理赛道,而是重启一个赛道。你不会甘于继续在体制内再当螺丝钉。

而那些最先发觉,最先知道新赛道的人,本身就是被筛选的对象。如果想要世俗意义上的成功,赚够五千万,不笨、努力就足够了。

普通人努力程度之低,根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖,运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场,站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者,最后的胜出者,最终就是运气游戏的幸运儿。

对自己有清晰判断,别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地,你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。

找到一个满是普通人的小众赛道,才可能依靠努力胜出。选对赛道,选对行业,正确聪明地勤奋努力工作,加上正确的投资来保护取得的财富。

如果还没有结婚生子,城市切换成本小,支持去一线。

 

提问:房姐三个比较纠结紧急的问题,1.通过什么渠道如何找到更优质的代持,家里的亲戚找起来太累了。找到的也都不是很满意。2.我们要做信用卡空挡接龙需要准备几个手刷或者大pos机呢,关于这一点能详细介绍一下吗?3,明天去沈阳 准备多呆几天,现在沈阳不限购只有二手房吗。记得以前看过你发过一篇关于代持的过户的流程很详细,但是最近怎么也没找到没找到,能在发一下吗 ,谢谢。

回答:1.有专业的代持和婚票市场,可以打听下。

代持者的选择方式一 代持人户籍一般都是本地户籍,也有少部分是外籍,他们一般生活或工作在外地和国外,在当地已经没有安家置业的欲望,比如在香港和国外有稳定工作的本地人,已经拿到绿卡但未入籍、身份证还有效的当地人,派驻到当地工作的外籍人士。还有些人选择学生,理由是他们都是首套资格,其实这种代持者的质量就不是很高了,仅从贷款的角度就增加了很高难度,关键是这种人过不了两年就有刚需的要求,除非投资者是短期抛售,否则很容易产生现实利益矛盾。

选择方式二 代持人一般都是和出资人志同道合的朋友或亲属,同时看好某地段类型房产,由于一方资金不足,因此找人共同出资,共收回报。

选择方式三 除了近亲之外,远亲,朋友的朋友,也是一类选择。给你介绍的朋友可以作为中间担保人。首先把自己的房票用完,再用老人票,最后才考虑代持。

2.空当接龙要结合你的刷卡频率,入门级别一般是建议2+1。

2个大机+1个手刷。大机的商户更优质,内行人一般都选择大机作为养卡提额的主流工具。需要2个大机,是因为要经常切换支付平台。需要1个手刷,是因为方便携带,同时不能丰富商户选择,但是不做为主力,因为这类手刷大多是优惠类,银联赚不到钱,所以对你养卡有影响。熟练之后,建议4+2的配置。

3.沈阳二手房不限购,部分新盘开发商也可以配合你交半年社保。

 

提问:房姐啊,抱歉我还没明白。如果我保利心语能抵押200万,到北京买朝阳。200万的抵押贷款,一个月要还一万多,压力太大,还不起啊!!!

回答:200万拿出100-150万,全款抵押买一套400左右的上车盘。剩余子弹用来还月供。新手需要稳,因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱,很容易被摧毁,所以一直提倡新手至少留足1-2年月供,这样极大降低风险。而对于职业多军,少说也有10套房子,就算月供20万,也可以通过抵押或者卖房的方式回血,不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱,因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资,到后面还月供,不是靠工资,而是靠其他各种。月供的归还方法,按照顺序如下:

1.房屋租金 2.工资收入 3.其他经营性收入 4.现金 5.信用贷 6.信用卡 7.找父母借钱 8.找同学借钱 9.截断再抵押 10.卖掉一套流动性不好的房子 11.卖掉一套流动性好的房子

 

提问:亲爱的房姐?请问房查怎么抹?征信怎么抹?有好的推荐么?

回答:房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作,具体流程见知识星球内部分享。

 

提问:美丽的房姐,你好,我是新人首问,我现在北京东二环朝阳门工作,想在北京定居,目前和男友手里一共有170 个子弹,他在天通苑附近上班,今年7月将有买房资格,他想买天通苑的房子,由于房价较五环内便宜,且面积大,而我想买城里的老破小,觉得上班方便,可以省下很多通勤时间,虽然住着可能将来人多以后会比较拥挤,目前他不同意我的观点,我也不同意他的观点,僵持不下,有没有什么好的办法,能同时满足两人的要求?另外买房时需避免哪些雷区?

回答:你好,170万市区老破小是上车盘首选,天通苑大面积低单价是投资首选。首房首贷的话,市区老破小是上车盘首选。

或者建议你刷几张卡到200-250万首付收藏一套天通苑200多平的大面积,天通苑更适合底仓充足 能放弃流动性 长持10年左右的职业多军。

北京买房贷款的最优套路很固定。

要么用首房首贷购买满五唯一的商品房,老实缴税,但踩在政策达标线以上,不接受惩罚。

要么用全款,最低指导价过户最省税,然后抵押贷款。

还有一种比较小众,买老公房只有契税。

 

提问:房姐新年好!我是新人首问,请多指教:本人夫妻在汉工作,名下只有一套外滩棕榈泉的房产,估值约500万,满五无贷款,现对外出租,月租5400,夫妻年收入40万,儿子刚工作,是月光族,准备落户深圳。现有子弹600,请问如何规划?我的初步想法:1、以儿子名义深圳置业,2、将外滩房产对敲给父母,则名下无房无贷,准备在汉买套首付3成的刚需房投资,把公积金也用上,另一个指标伺机淘笋。请问:1、我的想法是否可行?2、深圳和武汉资金如何分配;3、深圳买什么地方的房,买多大?4.武汉买什么地方,买多大?谢谢!祝新春快乐!

回答:你好,深圳1N+武汉2N,思路正确,留足2年月供即可。2019年深圳的涨幅情况:

1.前海扩容利好:宝安中心区领涨,涨幅在20%左右。前海、碧海等板块随之跟涨,涨幅也在20%左右。

2.大湾区计规划利好:光明、沙井福永两个热点板块也有10-20%的涨幅。

3.深圳东西部有规划利好,学区利好的板块,以及人群溢出板块都有5%-10%的普涨行情。已经大涨一轮,接下来改如何选筹?子弹300-600在深圳选筹很广,已经跨过了上车盘的选筹范围,选择上还是重点关注西部板块。如果2020年行情继续火热,最先启动的板块是300-500万之间的刚需产品,建议重点关注600万以上的选筹。投资回报率最大的板块 见知识星球内部分享,事件事件平息后是比较合适的建仓时机。

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