一二手房住宅库存高达15.6万套
苏州楼市是虚火？
最近在苏南房观粉丝群里聊天，发现有粉丝表示非常疑惑。
明明现在的苏州楼市火苗越蹿越高，明明因为小阳春提前，新房和二手房市场燃爆了，很多人都挤进售楼处买房，有房东集体跳价，怎么苏州一二手房库存量依旧非常大。
比如，我们来看新房住宅库存。
/数据截至2021年3月2日13时
截止2021年3月2日13时，苏州新房住宅库存已经超6.4万套，而上一次我们关注到住宅库存，是3个月前。
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再看，二手房住宅挂牌量。
/数据截至2021年3月2日13时
截止至今日13点整，苏州二手房住宅挂牌量超9.2万套，即将重回十万套大关。
这两个数据加起来更吓人，苏州一二手房住宅库存高达15.6万套。
乍一看，想必很多人的感觉就是苏州楼市没有想象中那么火热，或者说是虚火。
其实，真相绝非如此，尤其对于我们来说，或者一个成熟的个体来说，要学会分清什么是事实，哪些是真相。
什么意思，就是很多数据虽然呈现的是事实基础面，但数据叠加在一起推导出的结论却是不客观，也是不合理的。
新房库存64096套
金三银四马上开启上新潮
前面提到，苏州目前新房住宅的库存量为64096套。这个数据，相比于去年，其实还是有增长的。
我们可以看一下去年几个节点的新房库存量。
2020年2月17日，新房库存41591套。
/数据截至2020年2月17日
2020年11月11日，新房库存59859套。
/数据截至2020年11月11日
2021年1月26日，新房库存67039套。
/数据截至2021年1月26日
可以看到，2020年苏州楼市新房的库存量一直在不断上升中，但在进入2021年之后，新房的库存量从一月26日的67039套降到今天的64088套，库存量有减少的趋势。
这和最近我们一直在说的楼市成交量上涨的结论是相符的。
不过，接下来的一段时间，新房的库存量很有可能还会再出现一波上涨。
原因很简单，金三银四要到了，没有了去年的疫情影响，加上春节后的一波行情，很多房企都会加紧在这段时间进行开盘加推。
据房观统计，今年3月即将加推的楼盘，共有19个纯新盘首开入市，29个老盘加推，合计48个项目！估计将有近万套房源涌入市场。
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新房库存量的上涨或者下降，其实都不能直接反映市场的好坏，比如市场在回暖，去化量在上升，但新盘瞅准时机扎堆入市，库存量反而会不减反增。
二手房库存套达92228套
房东心态变化较大
二手房的道理其实和新房差不多，但要更复杂一点。
上面提到，链家显示苏州真实在售二手房92228套，相比于去年相差不大。
今年1月26日，二手房挂牌为95341套。
2月18日，二手房挂牌降到82498套。
和新房一样，二手房的挂牌量也是出现了先减少再增高的情况。
很多人认为春节期间二手房挂牌量急剧减少是市场火热的表现，而这两天挂牌量又突然暴涨就表示被打脸了。
其实，挂牌量的一增一减，背后体现的是两种完全不同的房东心态。
首先我们先达成一个共识，有一些房东把房子挂牌，他不是为了卖的，他是因为手里有好几套房子，手里空余的房源就都挂着试探行情。
比如今年春节之后成交起来了，市场热起来了，肯定也会带动一些房东把自己多余的房产拿出来试试行情的。
毕竟二手房不像新房一样明码标价，得有人买才知道多少钱。
所以，最近二手房挂牌量的急速上升，很可能就是房东收到市场激励，挂出来探价的而已。
不管楼市是真火还是虚火，不过房东是真要卖房还是试探行情，现在的楼市，相比于去年，买房人和卖房人的心理预期都在不断上升。
心理预期上来了，成交量和价格自然而然也会上来。
现在的苏州，厚积薄发
金三银四市场势必会更火热
然后，我们再来思考一件事，苏州会让一二手房库存15.6万套一直存在下去吗？
答案必然是：不会。
要知道，去年上半年上海二手房住宅库存高达18万，而在上海楼市突然疯魔之后，二手房成交量屡次月销3万套，彻底卖脱了销。其次，新房市场也同样热到疯抢，库存量火速爆降。
据链家数据显示，上海目前只有3.6万套二手房在售，市场呈现明显的供小于求的局面。
同上，去年南京楼市也是非常火爆，截止去年11月中旬，二手房全年成交105016套，突破十万大关。
所以从周边上海、南京城市的经验来看，楼市开始火爆之后一二手房的高库存量会出现骤降的局面，而现在的苏州楼市，基本就处在厚积薄发的阶段，或者是正在蓄力。
当然，这其实也是现在我们已经看到的样子，苏州楼市的火爆，正在全面铺开。
首先，是成交量爆发性增长。
据房观统计，2月份苏州二手房成交量达4600套，加上1月份成交6254套，意味着苏州进入2021年以来，二手房市场成交逼近1.1万套！
其次，是房东出现集体涨价及跳价成交。
比如，园区的唐宁府、中海三区、东湖春之韵、白塘壹号、天地源七里香都等小区，不到24小时，涨价超200万、100万、70万；
新区的中锐星悦湾名苑，8天直接上涨40万；新港名墅花园，3月初房价上调30万；姑苏区的两个小区，3月初房价都上涨20万......
然后，是新房售楼处现场的火热人气。
之前房观在小阳春汹涌！全苏州都在火！售楼处挤爆！多家楼盘卖出高潮！这篇文章已经提到过，我们也能感觉到新房市场热到疯抢的态势。
最后，必须要强调的一点，就是从现在市场火苗越蹿越高的势头来讲，金三银四的苏州楼市势必会更显燃炸，且极有可能在3月中旬迎爆发式火热行情。
这点大家信心一定是坚定的。
因为这股坚定的信心会成为2021年的主旋律，所有参与者对于苏州楼市火热已经达成共识，意味着整个市场的成交量会加快。